85けんの収益不動産のQ&A 1/5

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不動産会社はどうやって経営が成り立っているのでしょうか？不動産の仕事の内容である「賃貸の斡旋手数料」や「土地売買の仲介手数料」などは私の知る限り微々たる金額です。ご存知の方がおられたら教えて下さい。一般的に言われる「不動産会社」の純収益って、私の知る限り、賃貸なら成約時の１月分の家賃相当が利益として。土地売買なら物件金額×3%+6万円が利益として会社に入ってくると思われますがいずれもそんな大きな額じゃないと思います。（賃貸なら成約できても6~10万程度が収益、土地も自社が管理している物件で仮に2000万としても66万円（ａ）程度が収益）不動産会社営業マンの年収が仮に600万（月あたり50万支払うとしたら）としたら毎月最低１つは2000万円級の自社管理土地の売買が成立させていないと赤字（ａ）になる計算です。（実際は会社運営費や雑費、ガソリン代間接社員の人件費（設計部門など）なんかも考えると営業マン１人にかかる負担はもっと増えて、2000万円級を月に２つ成約ぐらいが最低のペイライン？）でも現実にそれをこなしている営業マンなんてそういないと思います。ご存知の方がおられたら教えていただきたいのですが不動産会社は賃貸や不動産売買などの手数料以外に何か経営の中核となる別の収益でもあるのでしょうか？それがないと上の考え方でいくと、とても経営が成り立たない気がするのですが・・・・。どうぞよろしくお願いします。...

2012-05-04
多くの不動産屋で手数料収入はメインとなっています。個人経営ではかなり大きな割合を占めます。この他には管理費があります。オーナーから依頼を受けて物件を管理する場合毎月賃料の６～１０％の収入があります。仮に平均１部屋６万の部屋を１００部屋管理している（入居者あり）場合、６００万の６％３６万の収入があり個人の不動産屋では決して小さな額ではありません。大手・中堅の不動産屋は土地を買ってマンションを建設して販売もしています。売り上げが仮に３０億あれば３％でも９千万の収入になります。大規模マンションなら１００億もあり得ます。それに賃貸の手数料も馬鹿にできません。１００件紹介すれば１部屋平均６万でも６００万の収入ですよね。小規模な不動産屋は、手数料と管理費用。大規模なら企画・販売などが加わると思って下さい。...
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収益不動産に詳しい方お願いします。収益不動産売買専門で、有名・大手といえばどこの会社ですか？...

2012-04-13
信託銀行は不動産信託の取り扱いがあり専門的です。その子会社の００信託不動産販売㈱というのが取り扱いも大きく信頼性も高いです。...
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今、多くのサラリーマンは６５歳程度で定年だと思われます。さて、この時点における財務諸表（貸借対照表と損益計算書）、早い話、どの程度の資産と毎月の収支はどの程度なのでしょうか。時間がありますのでフト、他人の懐具合を覗いてみたくなりました。因みに、私は平均よりもやや少ない年金と少しばかりの不動産収入、そして純資産は小さな収益不動産といくばくかの現預金です。私も余り余裕のある生活をしている訳ではありませんが（笑）・・・・。...

2012-02-12
厳しいと思います余裕のある人は少ないはずです...
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収益不動産不動産投資って株式投資より手堅いのですか？都会の不動産しか価値がないのでは？...

2012-02-10
おっしゃっているように都心に限っての不動産投資は手堅いと思います。デフレ時は都心回帰が起こるので、地方の人口は減ってしまいますが、都心は人口が増えています。熟年離婚や、学生、単身赴任、移民等々、単身世帯も増えているので、都心のワンルームマンションは今は手堅いと思います。また、開発規制が入り、供給減少が続いているので、いい物件があれば投資する価値はあるかと思います。さらに、現在は低金利（ソニー銀行は今月2.295％）ですので、月々の収支は23区新築ワンルームでも３千円ほどの支払ですので、積立型の投資信託よりはよっぽどいいと思います。バブルの時代など、高金利のときは銀行に預けても借りても高かったので、ほとんどがキャピタルゲイン狙いの投資でしたが、現在の不動産投資はレバレッジ効果を利用したインカムゲイン狙いのものとなっています。そのため、年金不安の高まりなどから、投資信託や、個人年金保険などと比較され、不動産投資を選ばれる方も少なくありません。...
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資産運用についてお聞きします。収益不動産を3件保有していますが、この円高の時期に外貨預金をするのもいいのではないか、と思っています。地震リスクも考慮し、円高もいずれ円安になりますしね・・外貨ＭＭＦや為替リスクをヘッジしたような商品もあるようですがどこの通貨で、どのような商品が効果的かお教えいただければ幸いです。ただしハイリスク商品はスルーです。或いは外貨以外にもいい資産運用があればお教えいただきたく。宜しくお願い申し上げます。...

2012-02-05
ドル建てファンドで年利4～8％程度のものがありますよ。単利ですが、手数料負けする外貨預金よりは良いです。とにかく外貨預金は実質利息を把握しましょう。手数料が引かれると少しの為替差損ですぐマイナスです。…と言っても日本の金融機関は外貨預金、外貨預金としつこいですけどね。。。...
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収益不動産物件の購入にあたり現在、区分をひと部屋所有していますが、次をどうしようか悩んでいます。頭金は３００万円位、２０００万円位の１棟アパートか、再度現金で買える区分が良いか。。。どなたかアドバイスをお願い致します。...

2011-12-21
あなたがどのような戦略を持って、どのくらいの規模までやるのか、リスクを承知の上で考えているのか、安全重視で考えているのか、最終的にはどういう出口を考えているのか、によっておのずと方向性は決まってくると思います。...
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相続について将来的な想定ですが、ご教授願います。家族構成は両親、私（男）、姉２人、妹１人です。皆、既婚です。私と両親の３人で小さな会社をやっています。父（社長）、母（専務）、私（取締役）です。会社の財務状況を確認すると、資産と負債を差し引いて純資産が９千万程あります。父の個人としても貸しビル、賃貸マン、アパート（各１棟）と自宅があります。私は長男ということもあり将来的に会社を承継することは家族皆、賛成しています。仮に、父（社長）が亡くなった場合にどう言った分け方をするのがベストでしょうか？相続分や遺留分については理解しています。かなり私の兄弟がことあるごとにガッツいてくるので（笑）個人的には、収益不動産等はそれぞれ評価額も違うので売却後（損を覚悟で）に現金精算をするという方法しか思いつきませんが、何か良い方法があれば教えてください。ちなみに、兄弟は皆、キッチリ平等に相続分を受け取りたいと言っています。...

2011-12-01
会社については、株式会社であれば、被相続人の所有する株式は相続の対象です。その他に有っては出資口数が対象になります。これは1株（口数）の評価が問題になります。税理士に評価してもらうようになります。額面が1万でも15000円になるかもしれません。株式に贈与を110万（非課税）以内で少しづつしてもらっておけば、いつかは、全部取得できます。また、年齢が親65歳以上、あなた20歳以上ならば、相続時精算課税制度を使って、贈与を受けることも可能です。2500万以内は非課税です。なお、遺留分の減殺請求権は他の相続人には残ります。収益不動産は会社が買い取っておく方法もあります。そうすれば、残った現金だけを分けるようになります。一度、税理士に相談しておくと良い。また、弁護士に法的な面は確認しておけば、将来の憂いはなくなる。日弁連の弁護士なら、1時間10500円です。http://www.nichibenren.or.jp/contact/consultation/legal_consultation.html...
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現在、借金が8500万円ほどあります。3年前は１億２000万円ありました。すべて収益不動産を購入し、マンションを３棟買っております。年収（家賃収入とサラリーマン含めて）3300万円ほどあり、毎年ローン返済1300万円を行っておりますので、数年後には完済出来る予定なので、安心しております。これからも、借金して収益不動産を買い進めていく予定ですが、彼女は反対し、いくら説明しても納得してもらえません。みなさんは、どう思われますか？...

2011-11-29
年収がすでに3300万円もあるのならば、これ以上、不動産での収入を増やさなくても良いのでは？ローンを組んで、マンション経営するのはそれなりのリスクもありますので、まずは8500万円の借金を全部返してから、改めて彼女さんと相談されてはいかがでしょうか？...
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日本国内で下記条件を満たした収益不動産（一棟マンション）の場所は具体的には何処でしょうか？具体的な市区町村名で教えて下さると幸いです。①空室率が少ない。空室が発生しても直ぐに入居者が決まる。②表面利回り利回りが８％以上見込める。③管理がしやすい。（入居者の家賃滞納等のリスクが少ない。）以上の３条件が揃っている地域が有ればご教授願います。＊収益不動産経営は厳しくなっているのは分かっておりますが宜しく御願いします。...

2011-11-27
物件しだいですが、賃貸経営は東京都心は全く厳しくないです。都心でしたら、ワンルームでも何十年後でも需要はあります。ただし電車社会ですので駅徒歩１５分以内には押さえたいですね ③からですが、これは入居者しだいなので何とも言えません。ただしこれは滞納保障会社を通すことにより解消出来ます。わたしも入居して１カ月目から支払いのない人がいましたが、滞納保障会社が取り立ててくれました。夜逃げの残置物も片づけてくれます。どこで賃貸経営やるにしろ、滞納保障会社を通すことをお勧めします。ここを通らない人は過去に金融事故を起こした人です。反社会的勢力の人も基本的に通りません。①ですが、２３区 ※荒川、足立、江戸川、葛飾を除く他は武蔵野市、西東京市も人口増加、人気エリアにつき良いです。埼玉、神奈川の都心(新宿、渋谷、品川、東京)まで電車で３０分位までの駅徒歩１０分以内の立地ですかね入居者は決まり易いですが、家賃と部屋の状態にもよります。相場より高い、部屋が汚すぎると決まりません。ちなみに担当者ボーナス、仲介手数料半分持ち、白物家電プレゼント、他不動産屋へ斡旋のお願い、録画付きインターホン等々いづれか一つやるだけでかなり効果があります。ちなみにこれを全部やれば地方でも簡単に入居者が付きます。都心でしたら一つでもかなり効果的でしょうか②ですが①のエリアで８％位でしたら探せます。（※千代田、中央あたりではかなり古い物件になるかもしれません）銀行から借り入れする場合は金利と融資期間にもよりますが、頭金を入れるなりして利回りを上げ、最低、利回り１０％金利２，５％期間２５年位のイメージでしょうか？”・東京都心部で表面利回り１０％以上の収益物件で管理がしやすそうな物件” はほぼありません。４～８です...
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不動産会社のレイサムについて、知ってる方教えて下さい。収益不動産営業に転職希望者です。エージェントからは、昔はブラックな企業だったが、今は雰囲気かわったから、休みもちゃんと取れるし大丈夫だと言われました。実際どうなのでしょう？離職率たかいですか？最近のレイサムを知っている方がいたら何でもいいので教えて下さい。...

2011-11-09
レイサムじゃなくてレーサムかな？僕は最近、不動産業界内で転職しましたけど、同じようにごり押しされましたよ(笑)ただ、自分の不動産キャリアに自信があり、長く働きたいなら避けたほうがいい会社かなぁ。会社の雰囲気は多少変わったとしても、投資用不動産を投資家に売りに行くといった基本構造は変わりません。自分個人で投資家とかなり太いパイプを持ってないと、肉体的にも精神的にもかなりきついと思いますよ。僕は転職するときに色々な業界内の人に相談しましたが、レーサムについてはみんな苦笑いしてましたよ。過去に転職活動していた人に聞いても、年がら年中募集しているみたいです。それだけ人が定着していないんだと思います。...
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このご時世に収益不動産投資は、どうなのでしょうか？...

2011-11-09
来年にはモラトリアム法が期限を迎え、負債を抱えたところから不動産が大量に売りに出る予想があります。皆が収益不動産は危険だ、うま味が無い、と敬遠する時期が絶好の投資時期です。人の逆をいくことでリターンが大きくなるのは投資の常道です。...
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収益不動産物件の件でご相談です。実際に迷い、悩んでいます。失敗したくありませんので。下記の①～③のうち、賢者の貴兄はどれをお選びになりますか？選定理由と順位付けをお願いします。ダメ出し理由でもＯＫです①総武線東新小岩駅徒歩20分１Ｒ 18.9㎡築21年バストイレ一緒 500万家賃55,000円管理・修繕積立費13,630円実質利回り9.9％Ｈ22．3内装リフォーム済総戸数147戸＊メリットライオンズマンション＋仲介手数料なし＊現在入居者は22歳女性 ②総武線千葉駅徒歩5分 1ＬＤＫ 37.33㎡築30年バストイレ一緒 550万家賃72,000円管理・修繕積立費18,000円実質利回り11.7％Ｈ21 内装リフォーム済総戸数27戸＊現在入居者は新婚さん＋ベイビー③青梅線青梅駅徒歩8分 3ＤＫ 48.04㎡築17年バストイレ別 450万家賃60,000円管理・修繕積立費12,161円実質利回り12.7％総戸数15戸＊現在入居者は5年入居 34歳の独身男性...

2011-11-03
現在マンション４戸のオーナーですべて賃貸をしているものです。①は利便性（駅から遠い）、部屋が狭すぎる（最近の１Rは２７程度）、バストイレ一緒（いずれ変える必要があるが、変える場所がない）、賃料は安く、修繕管理費が高い ×②古いが、リフォーム済みのため当面出費はない。管理費修繕費は妥当で、今後の値上がりリスクはひくい。駅から近く、ふるくても、ニーズは高い。退去されたとしても、賃料を若干さげれば、すぐに入居は付きやすい。◎③入居者はよいが、青梅は場所が悪すぎ。総戸数も少なく、いずれ管理・修繕費が上がる可能性あり。△ということで、わたしだったら、②を端数をきった５００万円で購入希望を出します。...
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親族の保証人になり借金を被ってしまいました。他に解らないように頑張って払っていましたが、その親戚も飛んでいなくなりサラ金に手を出しております。知り合いに聞いたのですが、政策金融公庫を使ってまとめることは出来ますでしょうか。金額は、現在銀行に５社１２００万円ＳＢＩ、モビット、プロミスで３６０万円収入は年収７００万円収益不動産１棟購入価格４０００万円残債３７００万円年齢は３１歳で、地方公務員をしていります。どなたか知恵をお貸しください。よろしくお願い致します。...

2011-10-21
こんにちは＾＾質問者さんの唯一の救いは『公務員』という立場です。本当に返済する気があるならば、民事再生を申請する事が一番の得策です。色々話しても面倒なので手っ取り早く言えば弁護士を介入させ『元金』だけを支払っていく同意をさせ、その支払額は年収の２５％前後に留めれる返済案を出してもらう事です。収益不動産に関しては居住してなければ処分を求められる可能性があります。ただし利息免除になるので今後はカード・ローンという所謂信用取引が出来なくなります。コツコツと遣っていく事ですね。補足より政策銀行＝国金は事業者への貸付はありますが、個人では他の方が指摘してる教育ローンのみです。リフォームとしては５社の銀行への相談が望ましいでしょうが、４０００万に対し３７００万ではリフォームとしての貸付は厳しいでしょうね、何故なら与信枠が既に返済比率の３０％を大きく超えているからです。つまりは債務超過になってるという事です。なお不動産はともかく、代位弁済の１５６０万、法的処理を依頼しないと『金利』が付いてきます、また支払い期限も不動産のようには行きませんよ。勇気を持って対応してください。...
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東海で収益物件探しで質問です岐阜在住で東海関東などで収益不動産を探しているのですが良い物件は素人では情報はなかなか入りませんね。（ネットで探す程度です）そこで質問です。１、新聞の広告欄やチラシ目的で岐阜でも新聞を取れるならどこが最新で多いですか？２、最安値で買うには競売もしくは個人売買ですよね？銀行、弁護士物件などの情報はどこでどうするのですか？よろしくお願いします。...

2011-10-07
１、について。強いてあげれば日経新聞でしょう。次が朝日。不動産屋が投資向けの物件を広告するなら、投資に興味ある人がいかにも読みそうな新聞に広告を載せるでしょう。ただ、収益物件に限れば、新聞広告欄や折込チラシに載っている物件は、売れ残りのカスである可能性が高いと思いますけど。カスでも良いから情報が欲しい、というなら目を皿の様にして新聞を眺めると良いでしょうが、あんまりおすすめできませんね。単に「相場観」を養うのが目的なら、とめるつもりはありませんが。２、について。確かに競売は安く買える可能性は高いですが、競売にかかるくらいですから物件には何らかの「瑕疵」がある筈です。なければ任意売却等で少しでも高値で売ろうとする筈ですから。安いなりの「リスク」を見抜き、それを背負う覚悟がなければ、例え競落したところで悲惨な結果になりかねません。個人売買、というと、仲介業者がいないので手数料は不要ですが、売主は「投資家」である筈なのでセミプロである場合が多いです。セミプロと相対して正常な取引ができる自信があるかどうかは考える必要があるでしょうし、そもそも個人売買できる機会がないと思います。銀行・弁護士その他士業からの情報を得るのは、不動産業者でさえごく一握りです。素人さんが弁護士事務所や銀行回りしたところで相手にされる訳がありません。よって、収益物件を得意としそうな不動産会社・担当者と仲良くなった方が一番良いです。競売物件はともかく、未公開の情報や競売寸前の任意売却物件、銀行や弁護士等から仕入れた情報その他いろいろ物件を紹介してもらい、安全な取引ができる様にキチンと仲介してもらった方が、結局は安上がりかと思います。なんか不動産屋の味方みたいなコメントになりますが、「素人さん」という自覚があるのであれば、プロの情報と経験と知恵を「仲介手数料」という形で買った方が良いと思いますよ。...
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日本国はいずれ破産するとすると、資産価値のある資産は、具体的に何でしょうか？①現金（円）→信用がなくなり資産価値が無くなる？②有価証券→日本国債は紙切れになり株式は一時的に暴落する？③収益不動産→予測不可能？以上につきまして忌憚のないご意見をお待ちしております。...

2011-10-06
国家が破産したらどの様な事が起きるかは正確に予測でき、理論的に、以下の三つの経済事象が発生する（逆にこれ以上のことは起きない）。①国債価格の暴落に伴う金利の大幅な上昇②通貨が信任を失う事による円安③高金利と円安が引き起こす高率のインフレすなわち「低金利・円高・デフレ」の現在と全く逆の世界になる。。。。週刊ダイヤモンド記事中から・・・以上を踏まえて、対策を講じては！！国債は所有せず、円は持たず、現金を物に変える。 ↓株式、あるいは金などのインフレと同時進行する商品の購入将来性を有する外貨の購入借金して不動産を購入（借金はインフレで返済しやすくなります。）私見ですが、国家破綻と個人破綻は別物です。大きなうねりの中でとてつもないチャンスが訪れ様としてます。戦後の動乱期にそのチャンスを見逃さず大いなる価値を手にした者も存在します。やはり１００年に１回程度の事かと思います。是非、経済を学び、人に学びチャンスをモノにしてください。...
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収益不動産を購入する際の事業用ローンと投資用ローンは具体的な違いはあるのでしょうか？...

2011-09-16
結論を言えば、多分違います。投資用ローンというのが、よく分かりませんが、おそらく一般的な収益用のローンの名称だと思います。とすれば、これは住宅ローンの変則版と考えて下さい。大体アパートローンとかいう名前で読んでいると思います。一方事業用ローンは、一般にプロパーローンなどとも呼ばれます。具体的には、まず借入限度額が変わります。事業用ローンであればほぼ上限はありませんが、個人用投資ローンであれば収入の○○倍というが銀行で決まっています。また融資の難易度も違います。個人用ローンでは個人の年収や属性を重要視されますが、事業用ローンでは個人の属性はおまけです。賃貸業の会社として、ちゃんと収益があげられるのか、どれくらいあげられるのか、が重要視されます。あと一般的に事業性ローンの方が金利は高めです。おそらく質問の方は個人での売買となると覆います。その場合は、投資用ローンになります。もし法人として購入するのであれば事業用ローンになります。...
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掘り出し物の収益不動産を裏で安く買うことはできるのですか。不動産分野の質問回答を見ていていましたら、表に出ている収益物件は満室表面利回り1１%がいいところなので裏で20%で買うようにしてくださいというのがありました。築15年の鉄骨造りの一棟売り賃貸マンションを想定しているようですがどんな方法でそんな物件が見つかるのでしょうか。投資セミナーや投資本ではせいぜい掘り出し物物件情報を仲介会社と懇意にしてうまく入手するとしか言っていません。そもそも私が不動産業者なら超掘り出し物は自分が買うか昔から世話になっている業者に買ってもらいます。最近は競売価格が上昇し、今までの任意売却等の分けあり格安物件は激減しており業者間でも取り合いです。一般客で掘り出し物を買うことができるのは過去でも幸運な人だけだったのに今はほぼ不可能だといっていいでしょう。利回り1１%で辛抱しないと一般の人はいつまでも買えないような気がしますが、裏で買う方法など他にあるのでしょうか。困難とお考えなら困難と回答頂ければ幸いです。...

2011-08-13
私は任売で利回り22%、15%の1棟マンションを購入できました。22%の物件はたまたま立ち寄った賃貸専門の不動産屋から情報をもらいました。管財人の入札形式でしたが何とか勝ち抜け、融資もとんとん拍子でした。2棟目はネットで知った業者から何回かメールのやりとりをした後に情報をもらいました。たしかに世の中には高利回り物件は存在します。ただ、その情報をキャッチするには、運もありますが、あきらめずに粘り強く活動することです。それと、不動産業者には、この客は買う意思がありかつ、買える資産背景があると思わせることで、良い情報が入りやすくなります。...
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AFPに登録するメリットを教えてください。2011年9月の試験でFP２級を合格したの者です。AFPに登録するメリットをぜひ教えてください。合格証と同封されていたパンフレットを見たところ、毎年結構な年会費が掛るようなのですが、実際に費用対効果としてどうなのか判断がつきません。ちなみに職種は、収益不動産専門会社の営業をしております。宜しくお願い致します。...

2011-07-20
確かにAFPを維持するのは継続学習の単位取得や年会費などお金がかかりますよね。金融業にお勤めなら継続学習は実務にあわせて知識のブラッシュアップになり効果的だとは思います。営業ですと間違った認識ではマズイですからね。自身のスキルアップという側面では、上位資格CFPの受験資格であったり、CFP６科目合格者は国家資格１級FP技能士学科免除というメリットもあると思います。１級合格したらCFPはAFPより金がかかりますから辞めちゃうかもしれません私なら。費用対効果については、私の思うAFPの効果・価値については１級FP合格への足がかり程度ですので費用は高いと思います。...
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築15年一棟アパートを収益不動産として買いたいとします。このとき、この物件に積みたてられてる修繕積立金はいくらが目安ですか？価格は1780万、ワンK×4です。...

2011-05-23
分譲マンションではないので修繕積立金は無いと思います。物件の修繕はすべて、家主の責任と費用負担において行います。漏水や突発的な事故での損害は保険で賄うこともあります。...
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将来の預金封鎖にそなえて、収益不動産をもっておくのは有効ですか？...

2011-05-19
預金封鎖が行われるような事態になったら、土地もただではすむわけがありません。とんでもない固定資産税が要求され、払えなければ土地を取り上げ、なんて事もありえます。例えば、毎年30万円程度の固定資産税が、毎月３０万円になったりとかね。...
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