81けんの収益マンションのQ&A 4/5

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中古収益マンションを購入した際の質問ですが、売り主は不動産業者で、瑕疵担保は2年ついています。契約時に物件状況確認書が添付されているのですが、記載されていない内容の修理はどちら負担ですか？格部屋は入居中の為確認はしていません。物件の引き渡しが終わり入居者に確認したとこと何点か不備が見つかりました。見つかった不備に対しての修理は前のオーナーが修理するのか新しいオーナーが修理すべきなのか教えて下さい。物件の契約は現状勇姿渡しです。契約時には格入居者に対しての調査は依頼しておりません。本来は契約時に入居者に対して不備等があるか調査すべきなのでしょうか？また調査する義務はあるのでしょうか？...

2008-06-21
このようなトラブルを回避する為には、引渡し前に調査をするべきでしたね。結論から言いますと設備等は引渡し日以前に故障していた事が明らかな場合は、売主の負担で修理するべきで引渡し日以降に故障が発生したものは買主の負担です。でも売主からすると「現状渡し」だから、「内装とかは汚れていてもそのままね」と言う解釈でしょう。エアコンや給湯器が引き渡し日以前から壊れていたけど、言うのを忘れていました、という事を入居者から書類でもらったりして証拠を提出してみてください。...
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2008-06-21
通常、業者売主の場合は、２年間の瑕疵担保責任がつきます。これは条文に書いてある通りですが、売主に特別な調査義務はありません。（実際調査出来ませんから）しかし無過失責任ですので、瑕疵に気づかなくても修理義務が生じます。ただし、瑕疵担保責任で問われる修理義務は、給排水設備の故障・雨漏り・重要な部位の木部の腐食に限られます。（水道パッキンや、台所の排水パッキン・トイレのボールタンクなどは通常、瑕疵担保に含まないと思います）ですので、建具の不具合やその他のキズや汚れ・故障は瑕疵担保に含まれません。あくまで現況引渡しです...
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収益マンションの購入を考えています。嫁に相談すると生活費からの出費は出来ないといわれました・・・頭金の全額を国民金融公庫でまかなう方法はないですか？資産として出せるのは貯金約８００万円（通帳のコピーは収益マンションの購入を考えています。嫁に相談すると生活費からの出費は出来ないといわれました・・・頭金の全額を国民金融公庫でまかなう方法はないですか？資産として出せるのは貯金約８００万円（通帳のコピーは提出できます）・大阪府堺市にマンション１部屋賃貸し（家賃６万円・ローン残なし）・大阪府和泉市に一戸立て賃貸し（家賃７万円・ローン算１０００万円）年収役６２０万円程度です。何か良い方法はないでしょうか・・・...

2008-06-17
投資マンション買うのに、そこまでローン組んで購入する意味はないと思います。余裕のあるお金で購入するなら別ですが、マンション余剰の時代、良い値で借り手がつくかわからない投資マンションにローンを組んで、万一借り手がつかなかったら意味のないローンが残るだけです。お嫁さんのおっしゃっていることのほうが賢いと思いますよ。...
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収益マンションを購入して、土地・建物の按分を税理士に任せたところ、建物の償却基礎価額がかなり低く、いざ減価償却をしようと調べるととても不利なことに気付きました。土地・建物の按分を変更できるでしょうか。...

2008-04-05
不利だからという理由だけで変更するのはいかがなものでしょうか。何か合理的な理由があれば変更も可能だと思いますが・・・・・・。(税務署みたいな回答ですみませんが)...
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収益マンションについておしえてください。収益マンションとは、一般的に、賃貸者から家賃収入を得ることによってマンション経営をすることを指すことは知っているのですが、マンションを買った自分自身、つまり、オーナー自身がその収益物件で暮らすことはできないのでしょうか？少しだけインターネットで検索してみたのですが、そのようなことはどこにも書いていなくてわからなかったので、こちらで質問させていただきます。何か詳しいことをご存知の方がいらっしゃれば、おしえていただけませんか？...

2008-03-05
目的が収益マンションでもオーナー自身が住むのは全く問題ありません。銀行のローンも関係ありません。管理人として住めば税務上、経費の一部になります。質問のケースは普通で事例？がたくさん有ります。結論は、自分のマンションに自分が住んでどこが悪いのでしょうか（笑）...
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2008-03-05
何も問題はありません。ただし、法人で購入して、ただ（家賃０円又は異常に安い金額）で、そこのオーナー等が住むと、家賃相当が給与と見なされる場合がありますのでご注意を…。個人で購入されたのであれば、収入が発生しないだけですので、問題はございません。でも、収益用として建てられたマンションは分譲マンションに比べ、設備等が落ちる場合があります。ご自分用に購入されるのであれば、最初から分譲マンションを購入された方が良いのでは…。...
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父親名義の収益マンションの相続ワンルームマンションを父親名義で所有しており、その最上階に家族で居住しています。（最上階は当家族のみ）父が高齢のため、最近、父が亡くなった場合に、このマンションをどうすればいいのか、悩んでます。（気が早いかもしれませんが）私には兄がいて兄妹２人です。２人とも当然、仕事を持っておりマンションの管理人としての仕事をすることは不可能です。将来的に、このマンションを相続するつもりもないのですが、その場合、プラス・マイナス双方の財産放棄をするだけで、済む話なのでしょうか？賃貸マンションなので、当然、賃借人がいるわけですが、そういうことは気にせず、放棄して、出て行けばいいだけのことなんでしょうか？教えてください。尚、兄が相続するという仮定は考えずに、回答をお願いします。...

2008-02-23
あなた方の相続放棄によって相続人となる人のために管理を継続する必要があります。母が亡くなっているとすれば、次順位で相続人となる人は、①父の直系尊属（父の父母・祖父母・・・の順）、②父の兄弟姉妹（亡くなっている人がいれば、その子〔父の甥姪〕が代わる）です。それが嫌ならば（或いは相続権の有る人がいなければ）、「相続財産管理人」の選任を家庭裁判所に申立てて、引き継いでしまう事が出来ます。＜民法＞（相続の放棄をした者による管理）第940条（第1項）相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。（第2項）第645条、第646条、第650条第1項及び第2項並びに第918条第2項及び第3項の規定は、前項の場合について準用する。（受任者による報告）第645条受任者は、委任者の請求があるときは、いつでも委任事務の処理の状況を報告し、委任が終了した後は、遅滞なくその経過及び結果を報告しなければならない。（受任者による受取物の引渡し等）第646条（第1項）受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければならない。その収取した果実についても、同様とする。（第2項）受任者は、委任者のために自己の名で取得した権利を委任者に移転しなければならない。（受任者による費用等の償還請求等）第650条（第1項）受任者は、委任事務を処理するのに必要と認められる費用を支出したときは、委任者に対し、その費用及び支出の日以後におけるその利息の償還を請求することができる。（相続財産の管理）第918条（第2項）家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求によって、いつでも、相続財産の保存に必要な処分を命ずることができる。（第3項）第27条から第29条までの規定は、前項の規定により家庭裁判所が相続財産の管理人を選任した場合について準用する。（相続財産法人の成立）第951条相続人のあることが明らかでないときは、相続財産は、法人とする。（相続財産の管理人の選任）第952条（第1項）前条の場合には、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求によって、相続財産の管理人を選任しなければならない。...
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1種いくら？バブルの頃はよく「１種いくら？」というような話が多々あったらしいですね。・１種価格の求め方・１種価格より収益マンションの利回りの求め方・１種価格より分譲マンションの販売価格の求め方宜しくお願いいたします。...

2008-02-21
この質問の仕方では誰も答えてくれないと思いますよ。＞１種価格の求め方質問の意味自体、わたしにはよくが良くわかりませんが、わかる範囲でお答えすると、１種いくらとは、容積率100％に対してのこと。2種なら200％、３種なら300％。例えば、容積率３００％の土地が１５０万円なら、÷3で、１種当たり５０万円が、近隣の土地の相場の目安となります。＞１種価格より収益マンションの利回りの求め方＞１種価格より分譲マンションの販売価格の求め方賃料相場と近隣の価格帯がわからなければ、求められません。それが更地であるなら、ワンルーム向きなのか、ファミリー向きなのかプランを入れ、建築費などを勘案し、賃料相場(収益)・近隣の価格帯(分譲)などから、「逆算」して１種いくらくらいと、求めますから、坪数・立地・道路付けなどによって、1種当たりの価格がかわってきます。つまり、逆算の材料があれば、求められますが、それでも非常にアバウトだということです。知っているのはこんなとこですが、お役に立ちましたか？【補足の答】これも意味が良くわかりません。＞上記内容だと家賃はいくらになりますか。期待している回答と噛みあわないかもしれませんが、一応、利回りを10％としましょう。そうなると、土地代金が２４０万円×２７０＝６億４８００万円。建築費が単純計算、全部立つとして２７０×４×７０万円＝７億５６００万円計１４億４００万円。これが、この建物の原価です。これに対し、建築面積に対する有効面積は、大雑把に共有部分などを差し引くと建坪の70％ですから、２７０×４×0.７＝７５６坪÷9坪(＝３０㎡）で、８４戸取れる計算になります。ですから、年利10％なら、１億４０４０万円の賃料が上がる計算になりますので、１億４０４０万円÷12ヶ月＝１１７０万１１７０万円÷８４＝約１４０,０００円という賃料設定になります。ただし、これはあくまで満室時に想定される表面利回りで、固定資産税や諸々の経費などは考慮していませんし、戸数の出し方などもかなりアバウトで、机上の計算にすぎません。近隣の賃料相場が、坪１５,５５０円取れる地域なのか、その辺をリサーチする必要もありますから、半分くらいがいいところなら、賃料は約７０,０００円で、利回りは５％と言うことになります。つまり、賃料がいくらになるかは、利回りの設定次第ですが、それも近隣の相場と照らし合わせてのこと。その設定賃料で、借り手がつかなければ話にならないのです。駅からの距離や利便性によりますが、住宅なら7％以上はほしいところ、オーナーチェンジならともかく、これから新規に建てるものでは、とてもそこまでは望めないと言うのが現状のようです。これで答えになっているでしょうか？...
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減価償却費について。。。Ｈ19年8月購入の収益マンションです。鉄筋コンクリート住宅で築18年、家屋譲渡対価が6,340万円の場合確定申告時での申告額はいくらになるのでしょうか？...

2008-01-05
個人の所得税ということですね。まず、建物の耐用年数を決めなくてはなりません。合理的に耐用年数が見積もれるときはその年数により減価償却してください。見積もれないときは簡便法により見積もることができます。http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5404.htmＵＲＬの計算例を質問に当てはめてみましょう。新築マンションの法定耐用年数は47年です。（1）法定耐用年数から経過した年数を差し引いた年数 47年－18年＝29年（2）経過年数18年の20%に相当する年数 18年×20%＝3年（1年未満の端数切捨て）（3）耐用年数 29年＋3年＝32年 32年の償却率は0.032です。建物の減価償却費の計算方法は定額法しか採用できません。これを定額法の計算式に当てはめれば減価償却費が計算できます。http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2106.htm6,340万円×0.032＝2,028,800これが1年分の減価償却費です。1年目は月数按分しなくてはなりません。8月に購入してすぐに事業の用に供したのであれば8～12月の5ヶ月分の5/12が減価償却費になります。翌月の9月から事業の用に供したのであれば4ヶ月分の4/12です。参考減価償却の計算は昨年改正されました。改正前の償却は次のとおりhttp://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2105.htm...
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個人向けのノンリコースローンを利用して、中古の収益マンションを買おうと思っています。ノンリコースローンは対象物件のみを評価するので買い手の属性は関係ないと聞きますが、本当でしょうか。ほとんど関係ないといっても、やはり少しは関係するのでしょうか。私は独身で、配偶者がいません。成人している子供が二人いますが、二人とも学生のため無職・無収入です。二人とも養子で、外国籍です。そのため、通常の融資では、連帯保証人を立てる段階でアウトになります。また、私自身は年収1000万以上のサラリーマンですが、以前、多重債務に悩まされていた時期があり、その時期は銀行系・クレジット系のカードローン（無担保ローン）で2000万円ほどの負債がありました。今年の春に知り合いから借金して綺麗にしましたが、今現在も住宅ローンの残債が3000万円余りと自動車ローンの残債が三百数十万円と、銀行系カードローン300百万円枠を抱えています。この枠も使い切り、間もなく他の金融機関で新たに300万円枠のカードローンを組む予定です。懲りない奴と思われるでしょうが、知り合いへの返済で毎月40万円必要なのです。銀行協会やCICの個人信用情報には、現在の負債はもちろんのこと、過去の多重債務時代の情報も載っています。こんな状況でもノンリコースローンは問題ないのでしょうか。『シノケン』のウェブサイトでは、以上のような事柄はすべてクリアできるように書いてありますが、それでも規定の審査があると書いてあります。極端な話、いわゆる『ブラック』の場合もノンリコならばオッケーなのでしょうか。収益還元方で見たときに、潤沢なキャッシュフローを生む物件が見つかり、金融機関が認めさえすれば個人の属性は問われないのでしょうか。もしそうなら、明るい将来が開けてきそうな気がするのです。もちろん、余計な上乗せ金や金利のアップが要求されることは承知しています。どなたか、個人向けのノンリコースローンに詳しい方、よろしくお願いします。...

2007-11-19
ノンリコに乗りそうな物件は例えばネット利回りが１０%あって、仮にテナントの半分が出たとしても５%のネットが確保出来る見込みがあってかつ銀行の融資が３～４%程度という、利回りと融資金利の差が５%位ある物件でかつ築年数が新しく、遵法性のある物件ですが、そんなに良い物件は今、ありません。(あれば不動産業者自身が買って、マーケットには絶対出しません)個人向けのノンリコと言っても法人やファンドのスキームとは違っており、やはり借入者の属性は重視されます。賃料収入の受取が所有者でなく融資先であり、ローン分を差し引いてお支払するという形で進めるあたりが通常とは違いますが実際のところ金融機関は借入れした人がデフォルトになって、担保を取ってもそれは本旨ではありません。以前は多重債務を抱えている人に住宅金融公庫を使ってオーバーローン(契約書の偽造)を組ませるという犯罪がありましたが、今はそれも出来なくなっています。内容からして通常のアパートローンを借りるのも無理かと思います。...
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収益マンションを持っています。改装しようと思っていますが、屋根部分を全部修繕すると資産になると聞きますが、一部だと経費で落ちるとも聞きます。その分かれ目はいったいどの変でしょうか？屋根部分は、今、瓦葺です。スレートに変えようと思っています。改修で経費で落とせる範囲は金額的には幾ら位でしょうか？...

2007-11-12
減価償却資産で修繕費として処理できるのは、あきらかに修繕で、現状復帰させる場合の費用です。屋根全体が壊れる場合・・・台風で屋根が飛んでしまった。くらいでしょうかご質問の場合実際に修繕を要することを証明する改修前の写真があり瓦葺で現状復帰するよりも、スレート屋根にしてしまった方が安価であることが証明できる場合、７（資産）：３（経費）の形式基準の適用が限界かと思います。。。見解の相違があるでしょうけど...
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先月、法人名義の土地建物を1億2千万で売却し、「事業用買換え特例」の制度を利用して、今年中に8千万の収益マンションを購入予定です。なお売却した簿価は、5千万でした。法人税は来期にいくらになりますか？手数料や諸経費も「通常の範囲内」で説明して下さいますとありがたいです。...

2007-10-15
質問から単純に導き出せる法人税でしたら売却益　120,000千円－50,000千円＝70,000千円圧縮額　80,000千円×70,000千円÷120,000千円×０．８＝37,333千円所得　32,667千円法人税　（8,000千円×０．２２）＋（24,667千円×０．３）＝9,160千円地方税・事業税　約　5,000千円計　14,160千円先行取得の特例で、圧縮限度額を最大限利用すれば、所得が14,000千円法人税、地方税、事業税　合計で5,500千円他に通常の利益、減価償却、さまざまな要素があるでしょうから質問から答えられるのはこの程度ではないでしょうか？手数料等については詳しくないので、すみませんです...
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4年前に収益マンション購入のため、銀行で10年ローンの融資を受けてます。当時、変動金利（元金均等返済）で3.5％でしたが現在は4％です。この利率は普通でしょうか。ちなみに、プロパー融資でしたので保証料等は払ってません。また、その銀行との取引も、その融資を受けるまではありませんでした。...

2007-10-06
私も4年前（2003年）に収益用マンションを購入し、10年のアパートローンの融資を受けました。同じく、変動金利（元利均等払い）で２．３５％でした。現在２．８５％となってます。私の数字からすると、あなたの場合は、少し高めかも知れませんね。私が融資を受けた銀行は、以前から利用している銀行です。その分、金利を少なくしてもらっているところはあります。...
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財産分与について　またその後について離婚して、慰謝料として土地建物（収益マンション）を財産分与にて所有権移転されました。（抵当権付です）借入れは、旦那名義で、連帯保証人からははずれてません。収入は不動産賃貸収入で、確定申告をしてます。①慰謝料として譲り受けた不動産について、税金はかかりますか？②確定申告してますけど、利息はあくまで、旦那名義の通帳に記帳されてます。支払利息を計上して、確定申告するのは、おかしいですか？（債務者ではないので、利息計上するのはおかしい？）③税務調査がはいったときに、利息は払ってないのに、申告書では支払利息計上してますから、なにかいわれますか？...

2007-06-27
〉収入は不動産賃貸収入で、確定申告をしてます。何の収入？１．「財産分与」と「慰謝料」は別です。〉離婚により相手方から財産をもらった場合、通常、贈与税がかかることはありません。ただし、〉分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の価額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合　この場合は、その多過ぎる部分に贈与税がかかることになります。http://www.taxanswer.nta.go.jp/4414.htm２．何の「利息」？...
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会社（株式会社、株主は兄弟４人）名義で、収益マンションを所有しています。この収益マンションを売却し、会社を清算したいと考えていますが、税金を抑えて、手取りを多くするには何か良い方法はないでしょうか？ちなみに、経営状態は資本金１０００万円、無借金で、会社収益は収益マンションの収益のみで約２０００万円です。営業利益は役員報酬を差引き５０万円、純資産は３０００万円あります。現在、収益マンションを売却して、会社を清算する方向で考えていますが、M&Aの方が税金面で有利になり手取りも多くなるのでしょうか、その他良い方法があれば教えてください。...

2007-06-24
税理士に相談すべし！！...
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不動産の物件管理ソフトを探しています。主に収益マンションの物件管理ソフトをさがしています。何かよいものを教えて下さい。収益マンションがメインでなくてもいいです。出来ればレインズからの自動取り込みが出来るものをさがしています。宜しくお願いいたします。...

2007-01-16
マイクロソフトプレスのExcel2003 セミナーテキスト　応用編　この本のデータベース機能に不動産の、データベースの例(抽出の例としてですが、15ページ位、割いて)が出ています。CD-ROM付きです。ただし、私は、Excel2000を見て、言っています。多分、2003にもあるのでは？例えば、最寄り駅「渋谷」で、100000以下の物件を探す。ってな具合にです。http://www.amazon.co.jp/Microsoft-Office-Excel-2003%E3%82%BB%E3%83%9F%E3%83%8A%E3%83%BC-%E5%BF%9C%E7%94%A8%E7%B7%A8%E3%80%90CD-ROM%E4%BB%98%E3%80%91/dp/4891008423/sr=8-1/qid=1169036338/ref=sr_1_1/250-5951273-5181016?ie=UTF8&s=books...
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来年の１月２０日頃短期の一戸建ての賃貸に入りますが、礼金・敷金を払わなくてはなりませんが、その貸し家は２～３年後には解体して収益マンションにする予定だそうですが、敷金は返金してもらえるのでしょうか？何度か見学に行きましたが、２年程空き家になっていて畳の交換や、台所の壁紙ははがれて、ボロボロです。解体すると言うのは納得の上ですが、当然敷金は返金されると思っているのですが、無理でしょうか？経験ある方教えて下さい。よろしくお願いします。...

2006-11-21
これから畳の交換や台所のクロスの張替えとかやらないんですよね？ウチなら取りませんが最近、不動産屋が広告料なるものを敷金から取っています。〈全額〉これがあると取らない訳にはいきませんし。不動産屋に聞いてみたらいかがですか？あと短期とは何年くらいですか？解体するまで入っているのですか？「解体すると言うのは納得の上」って書いてありますが、こういう場合ウチは逆に敷金以上を返金しましたが。...
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収益マンションや収益不動産に、興味があります。やはり、築年数が、１０年以上だと、リスクがおおきすぎますか？色々な、借主とのトラブルも、大変なんでしょうか？お教えください。（カテ違いかも）...

2005-09-07
今週の日経ビジネスで特集されています。是非一読あれ...
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収益マンションを購入予定です。月130万円の収入見込みですが、購入後の所得税はどうなりますか？...

2005-06-26
不動産所得（その不動産の貸付が事業的規模であれば事業所得）として確定申告をします。固定資産税や建物の減価償却費、借入金の利息、不動産業者に対する仲介料、水道光熱費などを差し引いた金額を所得として申告します。開業後２ヶ月以内に、青色申告の申請書を税務署に提出し、その申請が認められると青色申告特別控除ができるので納税額を抑えることができます。青色申告をするにはそれなりに帳簿を整える必要があります。青色申告特別控除の額は１０万円です。しかし、不動産の貸付が事業的規模であれば、一定の要件を満たすという条件で６５万円の特別控除ができます。...
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収益マンションを買おうと思っているのですが、どういうことに気をつけて、選べばいいでしょうか？ちなみに、予算は１千万円です。...

2005-03-24
投資用マンションとして専門業者が売り出して進める物は絶対に儲かりません。（逆に損をする）注意点としては、業者の提示している「試算」について下記HPを参考に検証してください。http://binoculars.at.infoseek.co.jp/zakki13.htm#top...
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