999けんの不動産投資のQ&A 50/50

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山本モナが結婚・入籍発表でしたが、お相手は細野豪志さん？いや、どっかの不動産投資会社社長ですか？当時の熱愛画像はありますか？...

2010-08-16
細野豪志衆院議員でも巨人・二岡選手でもありません。ネイチャーインダストリング(株式会社)の不動産投資会社社長、３５歳でしたね。参考http://hotnews.infoseek.co.jp/article/195994/...
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不動産投資について詳しく教えて下さい。私は現在サラリーマンです。将来年期の入った一戸建てやマンションを購入しリフォームして賃貸収入を得たいと考えています。（サラリーマンは続けていきます。）このような形態で収入を得ている方に是非教えて頂きたい事がいくつかあります。◆ 不動産投資を始める為に最初に用意した金額。◆物件の選び方◆仲介不動産屋の選び方ややり取りの基本◆賃貸契約成立後のメンテナンス◆固定資産税について◆火災、地震保険加入の必要性◆赤字が出ない利益率◆借り手が見つからない時の対策◆私の会社は副業禁止の為、事業登録などが必要な場合妻の名前でよいか。又はそれに変わる裏技等あれば。以上です。私は以前建築関係の仕事の経験が長かった為、内外塗装、屋根吹き替え、その他修繕できます。サッシ、バス、トイレ、配管、電気などは素人です。自分でできる範囲はやろうと思っています。長文になりましたが夢実現の為沢山勉強したいです。皆様宜しくお願いします。...

2010-08-16
あなたの理想に近い形でやっておりますので参考までまず物件価格の半分は最低必要です物件はできれば軽量鉄骨以上。木造なら築20年以内は絶対条件。設備は自分でやるとかなりコストがかからなくなり多少家賃を下げて入りやすくする方法もできます。私は35歳で会社員をしながら二棟10世帯内ファミリー6世帯ですが入居率はここ5年90％以上です。エアコン取り付け、電気工事、水道から床の張替え、鍵交換など業者を呼ぶのは緊急時かガス工事だけです。...
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普通のサラリーマンですが、不動産投資での開業届けの職業欄は、「会社員」の記入でよいでしょうか？それとも「自営業」？開業日は取得日にしておけばよいのでしょうか？普通のサラリーマンですが、不動産投資での開業届けの職業欄は、「会社員」の記入でよいでしょうか？それとも「自営業」？開業日は取得日にしておけばよいのでしょうか？...

2010-08-15
下記の基準によって、事業としての規模か検討してください。該当しない場合は、開業届出書の提出は不要です。所得税基本通達26－9（建物の貸付けが事業として行われているかどうかの判定）http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/shotoku/04/02.htm#a-02...
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家族の借金のことで悩んでます家族の借金のことで悩んでいます。富山県に住んでいる３０代の主婦です。主人が私に内緒で不動産投資（ワンルームマンション）をしてかなりの借金を作ってしまいました。本人は悪びれた様子もなく、家賃が入るから・・・と言っていますが、ローンは４０年、これから先も借りてが途切れないわけもなく、マンション価格は下がり、ローンだけが残るのではないかと不安と怒りでいっぱいです。良いアドバイスがありましたら、教えてください。...

2010-08-12
個人投資家にとって殆どの場合不動産投資は不利ですし、ワンルームマンションは尚更です（詳細の説明をご希望なら補足で要求してください）。旦那様に余程の不動産鑑定能力でもない限りは背負ったリスクに見合うリターンを手に入れられる可能性は少ないと思います。しかしこの場合、より深刻な事は旦那様が質問者様の許可無く大きなお金を動かした事でしょう。アドバイスは断固たる態度をもって接する事、につきます。投資判断の良し悪しに関係なく（悪いとは思いますけど）大きなお金を家族の了承無く動かした事を反省させ、二度と同じような事は起こらないようにすべきです。お一人での説得が困難であれば、双方のご両親や友人を巻き込んででも彼の非を打ち鳴らし相応のペナルティを負わせるべきです。今回の散財が許されざる愚行である事を旦那様に思い知らせましょう。補足に対する回答まず個人投資家（個人でも十分な資金やコネを持つ人は除きます）の不動産投資のデメリットから挙げていきます。1.個人投資家は相対的に高値でないと不動産を買えない。スーパーや紳士服店でよくまとめ買いによる値引きをやっていますよね？あれは一個一個商品を売るよりもコストを掛けなくても済むから売り手にとってもコストを削減できる合理的な売り方なのです。不動産投資でも同じ事が言えます。一棟、まとめ買いをした方が安い、逆に言えば一室の小分け価格はどうしても高くならざるを得ない。この点、資金力のない個人は法人や富裕な個人と比べて圧倒的に不利です。2.個人投資家は高額な手数料を取られる一般に新築マンションの購入に必要な諸経費は3～5％程度（実際は物件価格にもデベロッパーの利益が乗せられているからもっとです）、中古ならその倍程度と言われています。不動産の家賃収入でそれ以上を稼げば問題ないというような意見もありますが冷静に考えてみてください、地域の事情や景気といった外部的な要素を除けば物件は確実に老朽化してその価値を下げ続けるのです。また地域や景気等も簡単に読めるものではありません、簡単なら他の誰かが既にやっていると考えたほうが賢明です。ちなみに株式の手数料はネット証券を利用すれば０．１％程度から購入できます。実に不動産の数十分の１です。3.個人投資家はただでさえ不利な借金を、法外な高利でする事になる。不動産投資ローンは一般に住宅ローンなどより遥かに高利です。旦那様のローンも全期間で見れば２％や３％ではないでしょう？2.でも触れたように建物の老朽化の価値減少分も織り込んだ場合の不動産の収益は決して大きくはありません。不動産が稼動する全期間の収益をを平均し、経費を差し引けばせいぜい物件価格の３～５％といった所でしょう。4.個人投資家が得られる物件情報は殆どの場合不動産業者が先に得ている。新築を除いて（新築は2.でいったようにデベロッパーの利益が乗った価格設定になるので収益物件としては絶望的です）ある物件が売りにだされる時、殆どの場合不動産業者に情報が回ります。日本では新聞やネットで直接売るという事はまずありません。つまり“お得な物件”のような物が現れた場合不動産業者はまずそれに手をつけるチャンスが与えられており、彼らを介して２次的に情報を得る個人投資家には残りカスしか与えられないという事です。そういう意味では個人投資家がお得な物件を手に入れようとしたら独自の情報網で直接購入するとか、業者が目利きに失敗した、“実は掘り出し物”的な物件を見つけてくる必要があります。もし私にそんなありがたい能力があればみすみす副業などにせず、本業にして大もうけしてますけどね。以上のような感じですね。それとワンルーム特有のデメリットも挙げます1.ワンルームはファミリータイプと比べて単価が安いです。つまり資金量が少ない投資家にも敷居が低い投資商品として見られがちという事です。事実、サラリーマンに不動産投資を業者が勧める時の主力商品が他ならぬワンルームマンションです。そしてファミリーマンションなどと比べて投資商品として人気が高いという事は、つまり価格が割高（それでもファミリーよりは安いですけど）という事に他なりません。2.ワンルームマンションは高収益の投資として営業マンに勧められる事が多いです。しかしこれには大きな落とし穴があります。単身世帯が家族世帯と比べて引越しが多い事は直観的にご理解いただけるとおもいますが、それはワンルームマンションは一度入居があってもすぐに出て行かれその度に修復コストをかけなければいけないリスクが大きい事を示しています。またその回転率の高さから老朽化による家賃の低下スピードもファミリータイプより早いです。利率の高さはこれらのデメリットの裏返しでしかなくこの所を理解しないで予想外の損害を被る人が後を絶ちません。...
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これって背任罪には問えませんか？渡したお金を返済してくれない数年前、不動産投資資金を個人の方に振り込んだのですが・・・その後、契約書も作成せず放置、恩師でもあったので強く言えず困っていました。昨年、投資については解約、返金を求め、それに対して「分割でならお返しします」との返答。しかし、さらに音信不通に。最近浜田幸一氏逮捕の記事をみて、私のケースも背任罪に問われないのだろうかと疑問に思いました。いかがでしょうか？...

2010-08-12
貴方のような場合は、詐欺罪に当たります。借りた金を返さない場合、初めから返すつもりがなくて借りた場合や、返済能力があるのに故意に返さない場合は、詐欺罪に問われることになります。浜田氏の場合は、相手（産廃処理会社）の株を勝手に売ってしまって、相手に損害を与えたことが、今回の直接の逮捕容疑になっており、借りた金を返していないことでは、未だ罪に問われていません。...
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１ＤＫで１００万円程度の物件を購入して不動産投資を考えています。家賃は２５０００円程度です。その際、固定資産税・都市計画税・不動産取得税・家賃収入相当額地方税にどの様な経費が掛かりますか？...

2010-08-10
そのマンションの「管理費・修繕積立費」が大きいです。例えば、双方で、１万円かかるとします。家賃25000から10000引かれて、15000円が収入になります。年収・・・1.5万×12＝18万円購入時は、100万の他に、いろいろかかって120万円くらいかかります。でも利回り15％です。固定資産税引いても13-14％ですね。その、マンションが「常時満室」で７～８年持てば大損することはないです。大都市近郊（通勤か通学便利）・駅近・管理ＯＫ・空室リスクあまりナシなら非常にお勧めする物件です。検討を祈る。...
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株式会社ク○この会社から営業の電話受けた方いますか？○にはラ行の４番目の文字が入ります。福岡が本社みたいです。どうも不動産投資で、「投資用マンションを買えば、マイナスの不動産所得と給与所得を合算し、住宅ローン控除も利用して節税出来る」みたいな内容でした。勿論興味ないので完無視でしたが、超しつこいので腹立って「最近マイホーム新築した！ローンなんて向こう35年は組めないよ～ん。35年後にまた来てね」と嘘八百並べたら、２度と電話してこなくなりました。HPにはいいことしか書いてなかったけど、明らかに胡散臭かったです。悪徳ですか？何か知ってる人いません？...

2010-08-09
会社の事情話は判りませんが、営業の説明は半分正解です・・・、そして、あなたの嘘八百は100点です。ｗ１、マイナス不動産所得＝浄土損失の損益通産、繰越控除（所有期間５年）２、住宅ローン控除＝１０年以上のローンを組む（その他控除用件あり）を組み合わせる事が可能であり節税になります。そもそもこの特例は社会的不動産の有効活用が目的で、あなたの資産を増やすのが目的ではありません。つまり、あなたが手放す物権に対し、築年数や耐震条件等社会的価値があり必要かなどが問われます。又、１、２以外にも近い節税方法は在りますが、今回のような特例を受けますとその後数年間に関してはその手の特例を受けることが出来ない縛りもあります。あくまであなたが他の不動産を居住目的で取得することが前提であり、その後の物件を有効に活用したいというのが行政の本質なのです。投資目的では悪用に近いと言えるかもですね。自粛。つまり業者としては「最近マイホームを新築した！」により、１の所有期間5年を満たせず、営業が諦めたのです。あなたが新しい不動産を取得したいなら良い制度ですよ！...
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困っています。最近、自宅や会社に非通知や050から始まる電話番号から頻繁に電話がかかってきて、ほとんどが不動産投資のような話しです。興味がない！・迷惑だから電話をしてくるな！といって切るのですが、しつこくかかってきます。自宅では、非通知拒否、会社では保留・放置で対応しているのですが、このような対応で良いのでしょうか？何度目がには、相手が横柄な態度になり、本当に嫌な気持ちになります。他の方も、困っている方は、結構いるのでましょうか？...

2010-08-08
私も経験者です。本当に嫌な気分ですよね。携帯電話会社に相談し、非通知、公衆電話、特定番号は携帯電話を着信拒否設定しています。警察に話をすると、警察からその番号にかけて、やめてもらう様忠告をするなどの処置はしてもらえます。事件ではまだないので、軽くあしらわれますが、事件になりうる証拠（留守電など）があれば提出してください。あなたの場合は先方側の営利目的での被害者となりうるので、警察で取り合ってもらえると思います。知らない番号は一切出ないことです！...
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2010年、サラリーマンの不動産投資への融資に積極的な金融機関はどこですか。...

2010-08-07
担保が勤務給与だしね・・・・不景気でクビが心配されてるから給与だけで借りるのは無理だよつーかさ現金でアパート1部屋①買う ↓最初に買ったアパート1部屋①を担保に、新しいアパート1部屋②買う ↓②を担保に新しいアパート1部屋③買う ↓ 借入金を返し終わってからが真の収入だかんな...
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不動産投資を考えています。ワンルームマンションでオーナーチェンジ物件、築１２年、駅徒歩２分、風呂トイレ別、フローリング約１６畳です。現在賃貸中。家賃￥６３０００、管理費￥９５００、修繕費￥２０００、表面利回り１１．６３％、実質利回り８．５８％くらい？、固定資産税約￥６００００、物件価格６５０万円です。購入時諸経費５０万円？くらい。自己資金３５０万円、ローン３５０万円（変動金利）５年払い月約￥６２０００で検討中です。ですが、ローン期間中５年間は月￥１５５００くらいの赤字になります。（管理費、修繕費、固定資産税月割りで計算）おそらく、７年ローンでプラマイゼロくらいかと思います。これくらいの赤字なら自分の貯金でまかなえます。５年間での総支払額（自己資金、ローン返済、管理費、修繕費、固定資産税）が８２１万円。５年間での家賃収入が３７８万円。差額がー４４３万円。この４４３万円を回収するにはあと７．９年賃貸する必要があります。（家賃￥６３０００のままだとして）まぁ、６年目以降は手元に年間￥６１８０００ずつ返ってはきますが・・・。私なり（完全なる素人です）の計算なんですが、考え方が根本的に間違っているのでしょうか？この計算だとただお金が回っているだけに思えてきます。また一括購入でも１０年ローンでも±２０万円程度の差しか出ないような気がします。これってお得なんですか？損なんですか？ホントにホントに素人ですので誰かやさしくお教えください。宜しくお願いいたします。...

2010-08-04
分譲タイプのワンルームの投資ですと、一般的にこれくらいの利回りだと思います。一棟所有になると、もう少し利回りも良くなりますが・・・。考え方として、銀行で遊ばせている現金があれば、それよりは利回りが良い、という事だと思います。物件価格６５０万円の投資で、そうそう多くの純利は上がって来ないでしょう。濡れ手に粟のような投資なら、現オーナーもやたら手放さないですよ。築年数が比較的浅いので、先々の見通しはもてると思いますが、気になる点が数点。１、修繕積立金が２０００円、というのは安すぎですね。投資目的主体のワンルームマンションですと、月々の支払額を安く設定する為、修繕積立金が低い傾向にあります。将来的に大規模修繕に対応できないでしょうし、所有者から一時金の負担を集める必要が出そうですね。２、ワンルームの賃借人は、入退去の頻度が高いので、物件の供給過剰な現在、空室期間が予想以上に出ると思われます。その為、想定した収益がその間得られませんので、要注意です。３、現行家賃が適正賃料かどうか・・・。ここ数年供給過多により、賃料も少なからず下がっています。現入居者がこの１年以内の契約であれば、現在はほぼ適正賃料でしょうが、３年以上前でしたら、既に不適当に高い家賃設定の可能性もあります。言い換えれば、今後入居者の解約、再募集の際には、募集家賃を下げる必要もあります。４、賃貸にて、賃借人に物件を貸す以上、設備の修理、交換、リフォームなどの営繕費用が当然発生します。５、御自身で管理せずに、不動産業者に管理委託すると、管理費用が家賃の3～5％程度かかります。気になる点を思いつくまままに記入しました。安い買い物ではないので、慎重にどうぞ。...
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不動産投資の頭金について教えてください。不動産投資物件の購入をする際、自己資金が足りないため親から頭金1000万円を借りて購入しようと検討しております。RCの一棟ものです。この場合、親とは借用書を取り交わすのみでよいのでしょうか。また、贈与税等は発生しますでしょうか。...

2010-08-03
貴方が返済能力のあることが前提で、かつ金消契約に加えその後の返済履歴を通帳等で残すこと。無利息では金利相当分が贈与に当たる可能性もあるので、市場金利を勘案して金利設定のこと。以上をやれば贈与税はかからないでしょうが、くれぐれも自己責任で。...
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将来・・・賃貸の不動産投資がしたいと考えてますが・・・成功されておられる方に質問です・・・・出口戦略はどう考えたらいいんですか？...

2010-08-01
不動産投資は実際の成功者から学ぶのが一番。元銀行家の坂本憲彦が、不動産投資家になりたい人のために銀行融資の仕組みと不動産投資理論の真髄を伝授しています。http://okanechishiki.seesaa.net/...
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公務員は不動産投資は認められていますか?区分マンション買いをし収入を得ること。アルバイトとか企業とかとは違い、自分のお金を使って運用するものなので、可能かなと思いまして。...

2010-08-01
自己資金を使って不動産や株を売買するのであれば、副業には該当せず全く問題ありません。...
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アジア通貨危機で不動産投資の行き過ぎにより地価が下落するのはなぜですか？...

2010-07-30
それが投資目的だから。地価が上がることを想定して、その売買を繰り返すもう上がらないと思ったら、みんな一斉に投資を引き上げるので、地価が急激に下落するのです。...
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不動産投資の勉強をしたいものです。なにかいい本をおしえていただけないでしょうか？...

2010-07-29
本ではありませんが、初心者から本格的な不動産投資を養成する教材がありましたよ。かなり詳しく教えてもらえるようです！http://blog.livedoor.jp/ta_bou5522/archives/1295540.html...
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今回フラット３５の申し込みをしたのですが、このようなケースで承認が下りるものなのかお知恵を頂けますと幸いです。現在の私の状況は、昨年購入したマンションの住宅ローンがあり、さらに不動産投資ローンがあります。もちろん過去に延滞はありませんし、不動産の方も黒字収支で回っています。そもそも既に住宅ローンがある場合、フラットでの住宅購入は不可能と思っていたところ、今回、婚約を機にもっと広い新居を探そうと新築マンションを探していたところ、モデルルームの担当者から、「既契約の住宅ローンがあっても、それを賃貸に出す募集をかけて、その家賃で既契約返済が出来る金額なら、実質フラットの審査では既契約ローン残高としては見ないからフラットを借りられると思います」と言われました。これはそもそも本当でしょうか？また、それで今回、事前審査を出して頂いたところ、「保留」との微妙な回答が出て、本申し込みにより審査結果を出す旨、回答を頂きました。もし既契約のローンも返済率の計算に組み込まれていたらそもそも一発で「謝絶」だと思います。「保留」ということは一応審査のテーブルには載っていると判断して良いのでしょうか。本審査結果が出るまで心の落ち着かせどころがありません。ご存知の方教えてください。ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。...

2010-07-26
現実にはテーブルに乗っていると考えない事ですね。色々な理由から幅広く「保留」という言葉は使われます。本申し込み後も当然否決となる事も多いですよ。フラット３５はセカンドハウス等にも利用は可能ですが現にローンを組まれていますので返済比率に影響する事から難しいのでは無いかと思います。仮審査の場合、提出される資料も多くなくあくまで本人申告ベースで審査を行います。現在の住宅ローンのある物件も処分すれば返済比率には影響が無くなりますしローン審査は総合的な判断で行われる為、現在の申告状況ではでは判断できないと言う事だと思います。捕捉について通常代理店は可否について答えるのはタブーとなっているはずですが営業が大丈夫と言うなら大丈夫では無いですか？ネガティブな発言で済みませんが今後、機構からＯＫが出ても「仮承認」という表現が使われます。承認と何が違うのかと思うのですが・・・仮承認の際、融資条件が付けば（例えば他のカードローンを完済して下さいとか）金消契約までに機構の条件を満たさなければ融資金実行がなされません。業者の方と良く打ち合わせされスムーズな取引をなさって下さい。...
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結局何が一番儲かっておススメなんでしょうか？在宅ワーク、FC（フランチャイズ）情報起業、FX、不動産投資、転職、アフィリエイト、ガテン系アルバイト、ネット内職、在宅ワーク、ポイント集め・・・在宅ワーク、FC（フランチャイズ）情報起業、FX、不動産投資、転職、アフィリエイト、ガテン系アルバイト、ネット内職、在宅ワーク、ポイント集め、ギャンブル、データ入力、ブログ、ツイッター、外貨、公務員、夜のお姉ちゃん、生活保護、代理店、ネットワークビジネス、飛び込み営業、宝くじ、死体洗い・・・お金儲けで思い当たる限りを挙げてみましたが、結局何が一番儲かって成功する（利益が上がる）んでしょうか。この他にも「これは儲かる！」という情報のお持ちの方、教えて頂けたらと思います。（書き込むことで、その方の利益を減らすのはまずいと思いますので、差し支えない程度でOKです。）経験者の方、失敗者の方、まわりには黙っているけれど実は相当儲けている方、成功、失敗した友人の話、その他、ご意見のある方、何かを伝えたい方、何でも書き込んで頂いてOKです。ベストアンサーに選ばれるかは別としまして、ざっくばらんなお答えをお願いしたいと思っています。（面白いネタ、大歓迎です。）...

2010-07-26
私も同じようなことを考えて知恵袋で質問したのですが、多くの人から怒られました。（苦笑）甘い考えを持たずにきちんとした考えをもってビジネスをしろ、ということだと思います。で、その時に回答で頂いたブログを紹介します。こんな人がいるんだな～と思いました。http://newlifestyle50.blogspot.com/この辺りがお勧めだそうです。私も読んでみて考えさせられました。http://newlifestyle50.blogspot.com/2009/08/blog-post_19.html50億の企業をまとめているお弟子さんのブログも考えさせられました。http://yasuyuki-h.blogspot.com/...
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Q１,日本のREITに投資って人に薦められるものなのでしょうか？株式投資との比較で。Q2昔聞いたのが、不動産投資で売れ残りの不良在庫がREITしているんじゃないの？と言うのがあり、それが引っかかって私自身REITにはよいイメージがありません。それは本当なのでしょうか？Q3REITはどのような観点で銘柄の比較検討すればよいのでしょうか？利回り・商業か住居かみたいな違いぐらいしか分かりません。...

2010-07-24
Q１．一般の銘柄よりは配当利回りが高いですね。優良Jリートは外国人投資家も買っているそうです。Q２．それは「ハイイールド・・・」などの投資信託やサブプライム商品です。Q３．スポンサー、投資対象物件、負債額（および資産負債比率）は要チェックです。高すぎる配当利回り＝高リスクと思ってください。以上「ご参考まで」...
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不動産投資で資産が増える！とは不動産投資で資産が増える！という本がやたらと増え不動産投資で資産１０億円！と書いてありますがこの場合の資産とは「不動産購入価格をたしていった数字ですか？」それとも「購入物件の積算価値をたしていった数字でしょうか？」それとも「ローン完済までに得るキャッシュフローの総額でしょうか？」...

2010-07-23
所有不動産の時価だと思います。その分借金も増えているはずですので、純資産は希少では？と察します。...
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不動産投資とリート系投資信託比較した場合のメリットデメリットを教えてください...

2010-07-22
不動産投資メリット：特になしデメリット：①購入には多くの資金が必要②相対取引きの為、適正な価格で売れるか分からないし売れるまでに時間がかかる。（現金化が難しい）③管理が面倒リートメリット：①少ない資金で分散投資出来る②現金化しやすい③管理に手間いらずデメリット：①手数料が高い（自分で管理する物件と比較して）②関連会社との利益相反行為の可能性あり不動産投資なら、トータルで考えると、リートの方が良いと思います。...
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