999けんの不動産投資のQ&A 2/50

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不動産投資についてフィリピンの不動産事情に詳しい方から物件で１、６００万の物件で年率５％の配当２、多数で購入し１００万からの投資で３０％の配当１、２の年率ってありえると思いますか？ご意見を待ってます...

2012-05-11
単位が円なのかペソなのか？土地なのか建物なのか？・・・・不動産をどのように運用するのか？・・・・・確り聞かれていますか？？？例えば、６ミリオンペソのコンドミニアムを購入（当然名義は出資者で有る事）毎月５万ペソの家賃で貸し出した場合年間で６０万ペソ（１０％）仲介者が半分とっても５％は残る・・・・（継続的に借り手があれば・・・・の話ですが）だから、これは可能性としてはありえますね。複数で買って・・・と言うのが何をどうするのか分かりませんが１００万に対し、３０％の配当はまず考えられないと思いますが・・・・・汗例えば、建設中、または建設計画中の物を安くで先買いして建設終了後、１．５倍位の値段で転売する事が出来れば５０％の利益が出る訳ですから、仲介人と６－４で分けた場合１００万に対し３０万の配当と言う事になるでしょうけど建設が終わって、売れるまでは無配当・・・・計画倒れや、建設途中で放置されているビルも沢山有ります（汗）まぁ、世の中そんなに甘くないですからね～・・・・・(⌒▽⌒)アハハ!税金もかなり持って行かれますから、無事完成して２倍の値段で売れれば３０％位は残る可能性は有りますね、ただしこの場合、年率でも無ければ継続性も有りませんが・・・・・汗確かに今、マニラではちょっとした不動産バブル、高層マンション（コンドミニアム）も続々建設中では有りますが・・・いったい誰が買うんだろうね？？？って疑問に思う事も（苦笑）ハイリスクハイリターン（場合によっては出資金も含めてゼロになる事も・・・）を取るかローリスクローリターンで安全性を取るかまたは、全くの詐欺話なのか・・・・ご自分で確り見極めて下さいませ。...
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初めて不動産投資としてマンションを昨年購入いたしました。６月に更新手続きを自分で行う場合、借り主に対しどの様な手順で行えば良いでしょうか？...

2012-05-10
初めてなのですから行政書士にでも書類を作ってもらいましょう。次からその書類を使い回せばよいので数万円は投資してよいと思います。無理の無い日程を事前にしっかり計画して書類を簡易書留で送ります。ビジネス系の例文サイトを参考に丁寧な案内状も添付しましょう。書類が戻ってきたら不備が無いかチェックします。入金確認後に押印した書類を一部返送すればOKです。...
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マリオンボンドと言う不動産投資会社は信用出来る会社ですか?教えて下さい...

2012-05-09
みんなで大家さんも怪しい…６％の利回り。○○牧場みたく自己破産しそうだな…...
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中小企業向けの国際税務に強い会計事務所をご紹介ください。都内で小規模な不動産賃貸業を営んでおります。日本で賃貸付けの良い地域は、物件がまだまだ高額ですし、将来の少子化などを見据えて、ゆくゆくは伸びしろのある東南アジアで不動産投資を展開できればと考えております。法人設立は、シンガポールをイメージしております（シンガポールの物件は高すぎるので購入は無理ですが、拠点としてです）。その際、日本の法人と関連付けるか、独立した別会社にするかはまだ未定です（知識がないため、どうすればよいのか分からないのが現状です）。会社設立自体はなんとかできると思います（英語力の問題はありません）。また、投資規模は当初、数百万円スタートという小規模なものになるかと思います。海外での法人税申告書は現地の会計事務所を使おうと考えています。海外法人を設立する前に、このケースにふさわしい法人の形態や、日本側の税務に関する具体的なご相談にのってくださる国内の会計事務所を探したいと思っております。ネットで調べましたが、この程度の小さい規模の業務に、リーズナブルな金額で相談に乗ってくださるところがどの事務所なのか、自分では判断がつきませんでした。そのような会計事務所のご推薦、探し方のアドバイスなどございましたら、ぜひご教示いただきたく、お願い申し上げます。また、このようなケースで役に立つ書籍や通信講座、セミナーのご紹介などもお願い申し上げます。（当方、基本的な会計知識はありますが、専門的な内容になると理解できないレベルです）長々としたわかりにくい文章で恐縮ですが、ご回答いただけますと幸いです。どうぞよろしくお願いいたします。...

2012-05-09
会計事務所に相談する前に、JETROを訪問された方がいいかと思います。無料で相談に乗ってくれますよ。ところで、シンガポールに事務所を開いても近隣諸国で不動産を取り扱う場合はそれぞれの国で法人登録が必要です。...
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FP3級を勉強中で、不動産投資の利回りについての質問です。参考書で実質利回りを求めるときは実質利回り＝（年間賃料収入ー所有諸経費）÷（物件購入価格＋取得諸経費）と書いてあるのですが実質利回り＝年間賃料収入÷（物件購入価格＋取得諸経費＋所有諸経費）というふうに、所有諸経費が分母に無いのはなぜでしょうか？取得諸経費と所有諸経費は同じ意味で捉えてはいけないのでしょうか？＊所有諸経費：固定資産税・都市計画税・管理費・保険料等取得諸経費：不動産取得税・登録免許税・印紙税・消費税等...

2012-05-08
取得諸経費と所有諸経費は、全く別物ですから、同じ意味に捉えてはダメです。まず、利回りの意味を考えてみてください。不動産投資の場合、仮に１０００万円のお金を投下して不動産を手に入れ、年間８０万円の収益が得られれば、利回り８％と考えます。預貯金に例えれば、最初に不動産を手に入れる金額を「元本」、収益を「利息」と置き換えれば分かり易いでしょう。取得諸経費、とは、不動産を手に入れるための必要経費ですから、言うなれば購入価格と同類です。例えば購入価格９００万円、取得諸経費１００万円であれば、合算して１０００万円を「分母」とした方が妥当でしょう。所有諸経費、とは、年間の収入を得るためにその都度払う必要経費の様なものです。例えば賃料が毎年１００万円入るとして、諸々の出費（つまり所有諸経費）が年間２０万円かかるとしたら、「分子」にあたる実質的な収入は、賃料－所有諸経費、という計算が妥当でしょう。同じ「経費」が付くので同列に捉えてしまいたい心理は分かります。分かりますが、参考書どおりに覚えてくださいね。...
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不動産投資について質問です。現在、投資用ワンルームマンションを購入しようと考えていて、DJコーポレーションという会社を介して始めてみようと思っていますが、過去に取引された方などいらっしゃいますか？詐欺・トラブル、担当が悪かったなど細かい事や、実際に取引されていてこんな事あったなど実際に始める前に情報を仕入れたいと思っているので、よろしければご意見等お願いします。...

2012-05-08
悪質な業者でなくてもワンルーム投資はやめておいた方がいいです。ローン利用での購入なら、なおさらです。節税になるからといっても、購入した年だけ少し効果があるだけで、あとは大して節税になりません。しかも空室になれば途端にローン返済、管理費、修繕積立金は持ち出しになります。リフォーム費用もかかります。立地が良く、入居者がすぐ付く物件ならまだいいですが、不動産屋に広告料を2ケ月も3ヶ月も払わないと客付けしてくれません。家賃保証があるとしても、数年経てば家賃見直しを迫られます。断れば家賃保証契約を解除されたりします。いやになって売却しようとしても、区分マンションの評価額は低く、おそらく買った時より大幅に安くなり、ローン残債が残ります。区分マンションよりも、安い戸建てを現金買いして賃貸で回す方がリスクも小さく済み、入居者も見つけやすくて入居期間も長いです。...
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不動産投資で最近人気の物件のタイプなどを教えてください。またはこれから人気になると見込まれる地域や物件の傾向などの見方もご教授いただけると参考になります。わたしは専業主婦ですので、夫からいくつかやってみたらと勧められたものの、なかなか投資まで踏み込めずでしたが興味はありますのでこちらで質問して、参考にできればと思いました。よろしくお願いします。...

2012-05-08
共同住宅や区分マンションは物件数が多く競合が激しいので、これからは戸建賃貸がいいかと思います。戸建てなら土地が付いてきますので担保力もあり、ペットを飼いたい需要もあります。入居期間も長い傾向にあります。ただ、ローンで購入すると空室時に返済額が持ち出しになるリスクがあります。そのため、現金で購入する方がリスクを抑えられます。ただ、不動産や賃貸運営の勉強を十分してからやらないと、動くお金が高額なので大きな負債になる可能性もあります。うまく運営できれば、安定した副収入になります。...
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最近、日本の不動産がヤバいという話を聞く一方で、サラリーマンの間で不動産投資がブームのように聞いています。日本の不動産投資の環境が悪化すると言われている理由はなんなんですか？...

2012-05-06
中国人が日本の不動産を買い漁るというのは実態がありません。中国本国から外貨持ち出し規制があるのと外国人が購入者ローンに対応できる銀行はＨＳＢＣ程度です。日本の不動産は土地購入まで含めて開発したりしても収益が少なく転売益位しか見込めず税負担も大きいので外国人投資家はほとんどありません。銀行のバルクセールで購入してようやく利益がでますが中華系金融は日本で大規模な投資を行っていません。...
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不動産投資のローンの相談をする場合は、銀行に直接相談に行けばいいんですよね？住宅ローンのコーナーはありますが、投資用？となると店舗によっては、窓口がないですよね？初心者の質問で失礼しました・・・。...

2012-05-06
本業の収入がそれなりにあれば銀行へアタックでいいんじゃないですか？まずは電話で目的のローンを扱っているか確認しアポを取るといいんじゃないですかね。区分とかアパートとか新築、中古などそれくらいは電話でまずは伝えてみましょう。自分は（本業３９０万・資産区分2戸のみ・カードローン１５０万近くあり・近く相続あり）の時に、政策金融公庫から最初の融資を引きましたhttp://blogs.yahoo.co.jp/sakura123456/3308131.html（参考までに自分のブログの記事です）区分マンションの購入資金として融資を引いて３戸目を購入しました。小額なので無担保で借りました。通常の銀行では無担保というわけにはいかないでしょうから、使い方＆年収によっては政策金融公庫はお勧めです。現在４戸所有になり先日ためしにスルガ銀行へ融資の相談へ行ってきました。まったく門前払いではないものの、年収が低く難しい印象でした。担保が提供できるのでもしかしたら位でした。自分の場合融資可能性があるのは、ノンバンクか可能性があればメインに使っている銀行かと思いますが低金利で借りられるのは政策金融公庫だけですね・・・（ただし融資期間が短いです）とりえず自分は最初だけは手数料がかかりますが不動産屋に融資付けしてもらおうかなと思っています。...
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新興国での不動産投資に興味があります。外国人名義でも投資が可能な新興国はありますか？ご存知でしたらお教えください。...

2012-05-06
同じ振興国でも国内の地方都市の方が投資リスクが小さいです地価は安くても家賃はそれほど安くないからです。出先機関の多い県庁所在地や釧路石垣が投資先として面白そうです。...
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突然のリクエストを失礼します。仕事運を見ていただけると幸甚です。今、事情あり就活していますが、うまくいきません。１９５６年７月１４日午前９時５分いくつか面接を受けていますが、内定までになりません。過去２０数年、不動産投資関連の専門職の仕事をしてきました。風水で、内定をもらえるようなにか工夫できるのであれば、試してみたいのでご教示いただけると幸甚です。ご多忙中、ご迷惑をおかけして申し訳ないです。今、真剣に悩んでいます。...

2012-05-06
１９５６年７月１４日の生まれで間違いないでしょうか？間違いなければ八白土星２０１１年：大吉２０１２年：中吉２０１３年：凶となっており仕事運、転職運とも良い時期です。とくに転職に適した運気です。異業種への転職の場合、来年の運気は、柔軟性を上げて新しいことを学習していくのに向いています。ですので今転職するのは非常に良いといえるでしょう。今年の勢いで転職してしまい、来年いろいろなことを吸収するのが最高の展開です。風水で何かするとしたら仕事運と対人運ＵＰの風水を実行するくらいでしょうか・・・住まいや部屋の中心から東に青系を使い仕事運をＵＰし、時計やＴＶなど音の出る物を置き情報運や発展運をＵＰ。同時に金運を上げるために西に濃い黄色を。寝る際は東枕で頭上に壁がくるように寝る事で人間関係や対人運ＵＰできます。...
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不動産投資計算について質問させて頂きます。今現在、不動産業を行っているのですが、今まで投資用不動産について扱ってこなかったのですが、いくつかお客様からの要望もあり、投資用の不動産も扱おうと思っているのですが、如何せん個人の不動産事務所なもので、諸費用計算や購入後のリフォームを含めた事業計画書が作れません（汗）一般にそう言った、収益物件の事業計画書が作れるサイトやソフトがあれば買おうと思っているのですが、何かいいソフトやサイト等ございましたらご教授願えたらと思います。宜しくお願い致します。...

2012-05-02
ご参考）→http://www.vector.co.jp/soft/win95/business/se400672.html→http://www.offm.net/realest/index.html「勧誘斡旋目的ではありません」補足：ご質問ならびに補足にある意にマッチするか否かはわかりませんが、あと二つ参考サイトを追加いたしますのでご一読ください。参考サイト）①http://www.reifa.jp/②http://haruichisan.com/%E3%82%B7%E3%83%9F%E3%83%A5%E3%83%AC%E3%83%BC%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3/453.html...
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ベトナムの不動産投資を考えています。ベトナムの不動産投資を考えています。個人でも参入できますか？又、検討する上で参考資料があればアドレスを教えていただくと助かります。実は先日、前述の内容で案内を受けました。魅力的に感じたのですが直接営業の方と会うのはどうかと思い、その前に質問させていただきました。宜しくお願い致します。...

2012-05-01
家内がベトナム人です。ベトナムでは国策で外国人が不動産を所有することが禁止されています。その投資話が本当だとしても、あなたの資金は必ずベトナム人の手に渡り、そのベトナム人名義の不動産で運用されることになります。そのベトナム人が無断で不動産を転売し、行方をくらましても日本人にはなすすべがありません。あなたにこの話を持ってきた仲介業者もこのような危ないベトナムの投資事情をしっているはずなのに、ベトナムの不動産投資話を持ちかけて来る時点で、詐欺を疑いたくなります。確かにベトナムの不動産投資は儲かります。ただし、よほど信用できるベトナム人に資金運用を任せなければ、全て騙し盗られてしまいます。ベトナム人の妻がいるわたしでもベトナムの不動産投資はしません。あなたもお止めになったほうがよさそうです。その仲介業者も悪意を感じますので、もう接触しないようにしましょう。...
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不動産投資について質問です。今年の1月に一棟アパートを購入しました。規模は1R8室、駐車場5台で、青色申告の事業的規模の形式基準に1室分足らないことになります。私はサラリーマンで、妻が専業主婦。購入名義は夫婦共有で、2割程度妻に持分があります。今後、事業的規模にして青色申告のメリットを活かして行きたいとは思いますが、早めに1R1室でも購入して、事業的規模にした方が良いのでしょうか？それで事業的規模になるのでしょうか？また、私の親名義でマンション1室を所有しており、ほとんど使っていない状態です。形式的にそのマンションを私が親から賃借して、それを転貸するなどをして、事業的規模にすることは可能でしょうか？ご存知の方、教えてください。...

2012-05-01
不動産トップ営業マンの間瀬恭平が競売物件を有利に取得しアパート・マンション経営を住宅ローンを使い自己資金０円で最短成功へ導くノウハウを残らず伝授しています。年間２０億円の取引実績からの賃貸経営ノウハウ・自己資金０円不動産投資です。他にも賃貸経営の裏技をすべて公開し、住宅ローン単体の裏技も総ページ数800ページ以上に収録されています。 http://idia33.blog76.fc2.com/blog-entry-93.html...
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最近不動産投資をやってみたいと思い、検討しています。投資全般の知識や経験も非常に浅い32歳の女です。どこか相談にのってくれるところやおすすめのセミナーなどあれば教えてください。...

2012-04-30
業者は下記等が有ります。http://www.nihonzaitaku.co.jp/http://www.richroad.co.jp/本は下記がお勧めです。http://www.amazon.co.jp/%E4%B8%AD%E5%8F%A4%E3%83%AF%E3%83%B3%E3%83%AB%E3%83%BC%E3%83%A0%E3%81%AF%E3%80%8C%E6%9D%B1%E4%BA%AC23%E5%8C%BA%E3%80%8D%E3%82%92%E8%B2%B7%E3%81%84%E3%81%AA%E3%81%95%E3%81%84-%E2%80%95%E5%AE%B6%E8%B3%83%E4%B8%8B%E8%90%BD%E3%80%81%E7%A9%BA%E5%AE%A4%E3%80%81%E8%B3%87%E7%94%A3%E4%BE%A1%E5%80%A4%E7%B8%AE%E5%B0%8F%E2%80%A63%E5%A4%A7%E3%83%9E%E3%82%A4%E3%83%8A%E3%82%B9%E8%A6%81%E5%9B%A0%E3%82%92%E5%BE%B9%E5%BA%95%E5%88%86%E6%9E%90-%E3%83%AA%E3%82%B9%E3%82%AF%E3%81%8C%E3%83%AA%E3%82%B9%E3%82%AF%E3%81%A7%E3%81%AA%E3%81%8F-%E9%87%8D%E5%90%89-%E5%8B%89/dp/4761268050/ref=sr_1_3?s=books&ie=UTF8&qid=1323143446&sr=1-3http://www.amazon.co.jp/%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E3%81%AE%E4%B8%AD%E5%8F%A4%E3%83%AF%E3%83%B3%E3%83%AB%E3%83%BC%E3%83%A0%E3%82%923%E6%88%B8%E6%8C%81%E3%81%A1%E3%81%AA%E3%81%95%E3%81%84-%E9%87%8D%E5%90%89-%E5%8B%89/dp/4761266341/ref=pd_sim_b_1http://www.japan-reit.com/好みの問題ですが、個人的には、生の不動産を買うよりも、Ｊ－ＲＥＩＴをこつこつ買い増す方をお勧めします。Ｊ－ＲＥＩＴは減価償却費を勝手に再投資してくれるので、丼勘定にならないのが良いですね。Ｊ－ＲＥＩＴが高くなったら、グローバルリートとか新興国債権とか先進国債権とか、他の高利商品にシフトすることもできます。どこかで勉強されると思いますが、自宅にしろ貸家にしろ決して新築を購入してはいけません。新築は購入直後に25%～30%下落しますから、正しくソロバン勘定すると採算は決して合いません。もういっちょ言うと！Ｊ－ＲＥＩＴは住居や倉庫は景気にあまり左右されませんが、オフィス等はかなり左右されます。性質の違いをよく勉強しましょう。...
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緊急。不動産売買に関する登録の件不動産売買を事業とする、また購入/売買予定者に対しての助言も行っている会社は、仲介、非仲介であっても届出と登録番号開示義務があったとおもいますが正確なところは、どうなんでしょうか？以下詳細しばらく前に、投資用マンションの売買に関する話をある業者から持ちかけられました。内容はともかく、相手の信用を確認するために、会社情報を集めました。ところが、行政への届出済みの情報がありません。不動産売買に関して、不動産投資顧問業登録制度に従って届出義務と登録番号の開示義務があったと思います。...

2012-04-29
助言がどこまでかわかりませんが、会社自体が業として行っているのでしょうか。業者からと言っても個人で不動産の情報を持ちかける方もいらっしゃいます。例えば、建設会社（宅地建物取引業登録無し）などは不動産屋と関連しているのが多く、不動産屋などが顧客の紹介を求めているケースもあります。下記のケースに当てはまらない場合は開示義務は有りません。不動産投資顧問業とは不動産投資を考える投資家からの依頼に基づき、不動産投資に関する助言業務や投資判断・取引代理を伴う一任業務を業として行うことです。補足情報有難うございます。貴方様より資料請求されていらっしゃってその業者が資料をお渡しされているのであれば、情報提供頂いた物件の取引形態をお聞きされるのはいかがでしょうか。また不動産流通業界では4つの団体が設立されています。大半は公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会に加入していますが、その他、一般社団法人不動産流通経営協会・社団法人全日本不動産協会・一般社団法人日本住宅建設産業協会のいずれかに加入しているはずです。疑問に思われている業者名を各協会へお問い合わせ頂くと届け出がある登録業者か確認できるはずです。不動産売買を事業とされている会社で有ればどこかへ加入されていると判断して回答させて頂きましたが、ご参考になればと幸いです。...
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ひょんなことから投資に興味をもち、どんなものがよいか悩んでいたら「みんなで大家さん」という不動産投資の案内がきました。１００万円ほどの元本で今まで元本割れすることもなく、そこそこ配当も安定していて、よさそうな感じですが、なにぶんど素人なもので不安は否めません。本当にやってみる価値はあるのでしょうか。特にこの経験（「みんなで大家さん」投資）をお持ちの方、よきアドバイスをお願いします。...

2012-04-29
不動産投資が「家賃収入」÷「物件価格」という公式で考えると利回りが6％以上が常識というのは本当です。しかし、土地は別として建物は毎年劣化していくので、減価償却が必要ですし、そういった様々な経費を考えると、経費控除後で6％とか7％とかで回る不動産は稀です。さらに不動産投資家は金持ちがほとんどなので、物件を売るということがほとんどないということを忘れてはいけません。1億円で買った物件が毎年700万円の家賃を生んで7％収益となっても、物件を売る時に、それが6000万円になってれば大損です。金持ちは売らないから良いですが、この投資は年後に売るスキームになっていますから注意しましょう。物件を見ればわかりますが、半値でも売れない物件ばかりですよ。...
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不動産競売についていつもお世話になっております。私は地方の県庁所在地で賃貸（家賃13万）住まいの者です。いつもこの知恵袋では不動産投資等でいろいろ教えていただき助かっております。（なので少しは不動産投資の知識がついております。）今回は・・・築12年の2LDKマンション（分譲型区分所有）の落札相場について悩んでいます。購入後は私が住むつもりです。最近賃貸家賃を払うのが無駄使いに思えてきているので。不動産投資の場合は機械的に収益還元法などで物件の価格を算定ているのですが（投資なので採算が合わないと判断したら無理して買わない）、今回は自分が住みたい物件なのでどうしても価格算定に感情が入ってしまいます。本物件を収益還元法で算定したのですが、その価格ではおそらく落札できないと思います。かといって高く買いたくありません。過去のデータを検証してみると落札価格の平均値は売却基準価格の1.5倍～1.6倍でした。あくまで平均値なので2倍というのもありました。入札に参加する人の属性もいろいろなので落札額に幅がでてくるのも理解できます。このような場合何を目安にしたらよいのでしょうか？ちなみに本物件の新築時販売価格は2970万でした。...

2012-04-27
投資ではなく、自宅として考えておられるなら、ご自分がここまでは出しても良いと思った金額になります。基準価額の1.5倍くらいが落札相場なら、それにあとどのくらい足してもよいか、はご自分の考え次第です。どうしても落札したいなら高めになりますし、だめでもともとなら抑えめの金額でいいと思います。...
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2012-04-27
.不動産フェチの回答者にでも詳しく答えてもらえばよろしい。...
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2012-04-27
12年前では、新築時の価格、あまり参考になりませんよ。物件の人気度により、入札価格にも差が出ます。最近では、『競売代行業者』なる不動産屋もありますので、チラシを見て、一般の方が競売に直接的、間接的に関わってくるケースも増えてきました。勉強されて詳しいとのことですが、それは不動産投資に限っての話でしたか？Bitで３点セットはダウンロードしましたか？滞納管理費などの補足事項は、確認しましたか？現在の占有状況は？ここで、競売の入札価格についての一般（？）論です。人気が無さそうで、落札できればラッキー！と、思うような物件１～１．２倍の価格で入札それなりに入札件数（競合）がありそうな場合調べた平均、そのものですね！１．５倍程度どうしても落札したいと思うのでしたら、２倍以上なのでしょうが、その額まで記入したくないということですよね？それなら、１．５～１．６倍の金額しかないと思いますよ。過去に競売関連での回答があります。「omakaseak My知恵袋」に遊びに来て下さいね。参考になる回答があると思いますよ。それでは、失礼致します。...
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