999けんのキャッシュフローのQ&A 2/50

楽譜販売レパートリー»

スポンサードリンク

キャッシュ・フロー計算書における当座借越の処理についておそらく誤っているであろう回答がされているにも関わらず訂正されていないようなので、質問という形で確認させてもらいます。以下の２つの質問に同じ方が回答されおりますが誤りではないかと推測します。http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1258084497http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1085869925B/Sにおいて当座借越を短期借入金として表示しないとの回答をされていると理解しました。また、C/SとB/Sにおける処理方法を混同されておられるのではないかと解釈しました。何度も読み直してみたのですが、もし違っていたら私の間違いですのでご容赦ください。以下私の見解です。[B/Sにおける処理]当座借越が期末に生じている場合はB/S上短期借入金として計上しなければならないはずです。当座預金のマイナス表記というものはありえません。A銀行当座預金1,000 B銀行当座借越200 なら、B/Sでは、当座預金1,000 短期借入金200 とすべきであり、相殺は許されない（総額主義の原則）。[C/Sにおける処理]C/Sにおける処理は２パターンあり、会社が当座借越限度枠をどう利用しているかにより処理が変わります。①当座預金と同様に利用している場合＝「負の現金同等物」とみなす場合この場合は当座借越があっても「C/S上は」これを「借り入れ」とは考えません。つまり、「財務活動によるキャッシュ・フロー」の欄には記載されません。そのため例えば期中において支払手形決済100によって当座借越100が生じた場合、「仕入支出△100」となり、他の期中取引なし、現金及び現金同等物期首残高20（現金20）と仮定すれば現金及び現金同等物期末残高は△80となります。②それ以外の場合＝借入金としての意図がある場合この場合は当座借越があればB/S上と同様C/S上も短期借入金の借り入れとみなします。従って、上記の仮定に従うのであれば「財務活動によるキャッシュ・フロー」の欄には「短期借り入れによる収入100」が記載されます。「仕入支出△100」については①と同様なので、結局、現金及び現金同等物期末残高は20となります。蛇足ですが、当座借越を印紙税等の節約のために通常の銀行借入の代用として利用している場合等が②のケースにあたります。賛同していただけるかどうかについて回答をお待ちしてます。...

2012-05-05
質問者です。別アカウントで返事をするのは規約違反なのでしょうか。質問で利用したアカウントではこれ以上書き込めないのですが、このまま終わらせてしまっては無意味ですので、このアカウントを利用させてもらいます。mozabopさん、回答ありがとうございます。「補足」でおっしゃる事には、なるほど、と思いました。>当座借越しの取扱いについては、貸借対照表上の表示と整合性を保つことが必要である。ここから導かれるのは、C/Sにおいて当座借越を負の現金同等物とする事と整合性を保つために、B/Sにおいて当座借越額を当座預金からマイナスする方法をとるべきとの考えですね。ここでひとつ指摘しますと、整合性を保つために、C/SにB/Sを合わせるのではなく、B/SにC/Sを合わせる事も考えられますよね？つまりC/Sでの処理を、当座借越を「短期借入による収入」に計上する方法にする事でB/S現金預金との整合性を保つわけです。こうすれば、注記における調整として当座借越は記載されなくなります。本来であれば当座借越を「短期借入による収入」に計上するのは、「当座借越の状況が明らかに短期借入金と同様の資金調達活動と判断される場合」（連結C/S実務指針29 http://www.hp.jicpa.or.jp/specialized_field/pdf/01150-003732.pdf ）に限るべきなのですが、上記の整合性を保ちつつ、B/Sでの当座預金からのマイナスといった処理をさけるための妥協策としては、あり得る処理ではないでしょうか？私の知る限りにおいては、期中において帳簿上で当座借越のマイナス処理はあったとしても、期末においても帳簿上の処理を公表財務諸表上継続することは、少なくとも「正しい処理」として認められていないと判断しております。実務指針が出てからそれなりの年月が過ぎています。もし、当座借越のマイナス処理が一般に公正妥当なものとして認められているのであれば、ネット上でも指摘されていると思われますが、私の調べたところひとつも見あたりません。もしそういった点について指摘しているサイトをご存知でしたら教えていただければ幸いです。参考として有価証券報告書をひとつあげておきます。株式会社アイレップ有価証券報告書 - 第14期(自平成22年10月1日至平成23年9月30日)連結B/S https://kmonos.jp/ufo/data/E05620/S0009YSJ/#E0056連結C/S https://kmonos.jp/ufo/data/E05620/S0009YSJ/#E0061注記 https://kmonos.jp/ufo/data/E05620/S0009YSJ/#E0062厳密には証拠というわけではないのですが、参考がてら。注記から当期に200,000の当座借越があることがわかります。おそらくこれがC/Sに「短期借入による収入」として記載される200,000ではないでしょうか。そのため「現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係」には当座借越に関する記載は不要となると考えます。この企業では短期借入を前年に行っていないため純粋に当座借越に関する処理が読み取りやすいのではないかと思います。もっともこの辺の実務は、金額からくる重要性によるというのが結論なのかもしれないとはおもっています。＜補足＞>上記にあるように「短期借入金に含めている場合でも」と、短期借入金にすることは例外的な方法と読めます。これはいまいち納得しかねます。「短期借入金に含めている場合でも」とは、整合した処理をしている場合は当然であり、たとえB/SにおいてC/Sでの表記とは整合しない処理をしている場合でさえも、の意味であり、B/S単独での処理の原則例外を前提とするものではないと解します。これはあくまでも整合性の有無に焦点を当てただけの表現ではないでしょうか。と、こんな話をしていると神学論争的なとりとめのない会話になっていきますね。そもそも実務指針29は整合性が保たれない場合をも含めての規定なので、整合性ありきの話をするのであれば、実務指針29の細かな表現にとらわれるべきではないのかもしれません。私にとってこの問題が解決するとすれば、B/S上当座借越を当座預金から控除する表記が認められるか否かが直接明らかになる場合です。たしかにmozabopさんの主張にはうなずける部分もありますが、やはりどちらともとれる間接的な証明に留まっているため納得しきれません。私が調べる限りではどのサイトも書籍もB/S上での当座借越マイナス処理を妥当と認める記述がありませんし、それどころか禁じています。...
解答、続きを読む

バランスシトーで1年以内に返済しなければいけない借入が200万円ある場合、キャッシュフロー計算書で「フリーキャッシュフロー」が150万円しかない場合は、資金繰りは厳しい状況と云うのでしょうか？...

2012-05-04
回答としては、ricky20080221さんのご指摘が概ね的を得ていると思います。また、極論としては、syakebonnさんのご指摘が正答です。つまり、資金繰りが厳しいか否かを推定するだけの、基本的データが欠落しすぎているということです。暴論ですが、そもそもCF計算書とは、P/L及びB/Sの期間最終結果から資金移動の着地点を算定したもので、期中の資金フローを追跡しているものでは有りません。あくまで、その時点での状況を、ピンポイントで示しているにしか過ぎません。期中の資金フローを追跡していくのは、CF計算書ではなく、資金繰表の話になります。また、B/Sの流動負債に表示されてある１年内返済予定借入金とは、１年内に弁済期日が到来するモノとして表示されているだけであり、再調達の可否について言及されているモノではないということを認識しておく必要があります。長期資金の弁済であろうが短期資金の弁済であろうが、期日時点でのリファイナンスについては、B/S上では表記出来ないということです。この点については、ほぼricky20080221さんのご指摘の通りです。これを確認する為には、過去のB/Sを数期に渡り比較・検証しなければなりません。また、リファイナンスを前提とした弁済であろうが、完全弁済であろうが、それは今後の営業活動の中から生み出されるものであり、CF計算書からひねり出したFCFに、どの程度加算出来るかということを念頭に置かねばなりません。それが、syakebonnさんのご指摘です。残念ながら、groomydoomyさんのご指摘は、ご質問内に触れられていない仮定に仮定を重ねた話であり、しかも経常運転資金におけるリファィナンスを否定した話になっております。ご指摘を全否定するつもりではありませんが、過去の時系列データが無い中で、話をゴーイングコンサーンまで拡大解釈し過ぎているのではないかと疑念をもった次第。取り敢えず、何かの参考になれば。補足します。敢えてカテマスさんの回答に反論します(この様な回答をするのは心苦しいのですが)。ricky20080221さんとsyakebonnさんの回答が的を得ているとしたのは、ピンポイントのFCFの値をもって、企業の資金繰りを語るなかれ、ということです。おそらく、お二方はこの様な意で回答をされたのであろうと。カテマスさんが云われている、BS上に表記される「一年以内返済予定長期借入金」とは、【分割弁済金の償還期日が１年内に到来する額を表示したもの】であり、【何が何でもネット決済して、そのリファイナンスが許されない資金】を意味している訳ではありません。極端な話、1年ルールによって分離記載しているもの、と云っても構いません。また、ご質問のFCFは決算時期の静態FCFを指しているモノと思われますが、期中における動態FCFを追跡しているわけではなさそうです。CF=資金繰りとは違います。前期末時のFCFでもって、期中のFCFを語ることは出来ません。やるのであれば、数期の時系列分析によって傾向値を求めていく必要もあります。また、対象とする企業が担保拠出しているか否か、コミットメントラインの有無、この点も考慮しなければなりません。担保に充分な余力が有って、またコミットされている枠に余力が有れば、資金使途・償還原資の確保等の妥当性を考慮した上でリファイナンスは十分に有り得ます。実際に、長期資金→短期資金でリファイナンス、社債償還→短期資金でリファイナンス、というケースはしばしば有ります。金融を多少なりとも齧っていれば、こんなことは常識以前のことです。長々となりますので、この辺りで止めておきます。ご質問者が、有報辺りを観られたのであれば、是非数期の財務諸表を観られて下さい。１期のみでの判断することは困難であることはご理解下さい。カテマスさん、私は、ricky20080221さんもsyakebonnさんも存じ上げませんし、グルになっているつもりもありません。groomydoomyさんについても、全否定しているのではなく、ピンポイントのCFでもって資金繰りを語るのは無謀過ぎると云っているだけです。しかも流動資産・流動負債の増減も判らないのですからね。長期資金についても、何も分割均等弁済だけではなく、分割不均等弁済もしばしば有ります。短期資金についても、コロがす(継続する)ことを前提としたものもあります。単発の財務諸表でもって、与信管理を行なおうとする様なモノですから、これのみをもって推断するにはデータが不足過ぎだと云っているだけです。誤解無き様に。それでもなお、小生やricky20080221さんやsyakebonnさんの回答が誤答であるというのであれば、再度ご指摘下さい。...
解答、続きを読む

過去のキャッシュフローについての投稿を見ても、さっぱりキャッシュフローとは何なのか理解できません。キャシュフローとは何ですか？専門用語抜きで、簡略的に説明していただけると嬉しいです。...

2012-05-02
キャッシュとは現金や当座預金、普通預金のこととおもってくさい。フローは流れですね普通ですと「今手許に現金や預金がいくらある？」ってことが、必要な情報ですよね。それでどれくらい余裕があるかがわかるからです。ただ、瞬間的な現金を把握するだけではなくどんな理由で増減したのかも把握する必要があるでしょうという考え方から作られるのがキャッシュフロー計算書です。年間などの期間を通じてどのような理由で現金などが増え減りそれらがどうした理由にかかるものかがわかりやすく表示しようとしているのです。補足へ：家計簿そうだね家計簿だけだと家を買ったときの支出はのらないけどそんなのも含めてのる家計簿とおもっていいと思います...
解答、続きを読む

消費税についての質問です。配当金と出資金についてです。出資金は当社が他社のために支払うお金ですが、これは課税仕入以外の仕入れとの認識でいいでしょうか？配当金は非課税売上の認識でいいでしょうか？（キャッシュフロー計算書で、投資活動にかかわるもの、財務活動にかかわるもの、すなわち、営業活動以外の活動についてはすべて課税外取引として、課税仕入れでもなく、課税売上でもないと認識しています。）お願い致します。...

2012-05-02
＞出資金は当社が他社のために支払うお金ですが、＞これは課税仕入以外の仕入れとの認識でいいでしょうか？金銭出資は、不課税取引です。＞配当金は非課税売上の認識でいいでしょうか？配当金も不課税取引です。No.6157 課税の対象とならないもの(不課税)の具体例 http://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6157.htm(5) 株式の配当金やその他の出資分配金・・・・株主や出資者の地位に基づいて支払われるものであるからです。 No.6209 非課税と不課税の違いhttp://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6209.htmキャッシュフロー計算書と消費税の課税区分はなんら関係ありません。...
解答、続きを読む

フリーキャッシュフローってキャッシュフロー計算書で計算される額の事？...

2012-05-01
フリーキャッシュフローと呼ばれるものには以下の２つあります。①フリーキャッシュフロー＝営業キャッシュフロー＋投資キャッシュフロー②税引後営業利益＋減価償却費－増加運転資本－設備投資①はキャッシュフロー計算書の営業キャッシュフローと投資キャッシュフローを用いてます。有価証券報告書によく記載されているので一般的にフリーキャッシュフローとして知られているのはこちらだと思います。ちなみに①のフリーキャッシュフローが理論的に正しいと証明した人はいないと思います。...
解答、続きを読む

NPVの計算についてある書籍の問題として「キャッシュフローCiは不確実ですが、平均値がわかっており、E[C0]=-100、E[C1]=20、E[C2]=30、E[C3]=80です。NPVを計算しなさい。ただし、割引率を3%とします。」とあります（E[・]は期待値です）。NPV=-C0+ΣE[Ci]/(1+r)^iより、NPV=-100+20/(1+3%)^1+30/(1+3%)^2+80/(1+3%)^3=20.298となりました。しかし、書籍にある解答を見てみると、「15.366」となっています。私の計算方法が間違っているのでしょうか？それとも、書籍の解答が間違っているのか？...

2012-04-30
質問者さんの回答でたいたいあっていますが、より正確には20.907ですね。15.366になるのは割引率が5％のときです。誤植か、執筆者の計算ミスだと思います。...
解答、続きを読む

究極の節税、個人事業を作る閲覧ありがとうございます。質問タイトルを冠したサイトを見つけたのですが、http://www.kids-rich.com/taxcut.htmlこのキャッシュフローの中で、「300万円、FXのため、証券会社に投入してしまいましょう。事業として、投資するのです。投資はキャッシュを貯金しているのではないので、一時的には支出になります。」とあり、300万円が事業支出（？）として経費のような扱いをされているのですが、これって正しいのですか？事業として投資をするとしても、というか事業として投資をするなら、たとえば入金先の口座を会計ソフトの「その他の預金」のところに登録して、資金の出入りや利益をその都度記帳していかなければいけないと思うのですが…それとは別の方法なのでしょうか？...

2012-04-27
はい。経費にはなりません。あなたの言うとおりです。...
解答、続きを読む

金融関係のことについてわかりにくいですが、「固定金利キャッシュフローが事前に決まっていて、売買価格を変えるしかない」という文がありますが、どういう意味ですか？？またその下に「長期金利は時々刻々と変動」とありますが、長期債は金利が変更するということですか？？またその金利は知らぬうちに勝手に変わるのですか？？無知で申し訳ありませんが、詳しい方、具体的に教えてください！！...

2012-04-26
その前の文章が分かるともっと的確な回答が出来ると思うのですが、固定金利ではキャッシュフローが決まっていると言うのは固定金利なので元本の増えるパフォーマンスが計算すれば決まって分かる。それをもっと増やすパフォーマンスにするには、元本の変動を望むしかない。例えば単価１００円で３％の金利の債券を１００万円取得すると１年に３万円市場単価が９８円で有れば９８万で３％債券を習得したとすると３万円の利息を得る事が出来て利回りは高くなりますよね。長期金利の債券は市場売買されているので、常に単価が変動する。ですので、利回りが変動している。と言う事ではないでしょうか？...
解答、続きを読む

永続価値を求めるときに、成長率が割引率をうわまわったらどう考えればいいのでしょうか？ファイナンス素人です。どなたか、教えてくださいまし。企業（事業）の永続価値を計算する際、現在価値＝pvキャッシュフロー＝cf成長率＝g割引率＝rとすると、pv=cf/(r-g)で算出できると思うのですが、成長率が、割引率より高いと想定している場合、マイナスになってしまいます。マイナスの企業価値なんて、とっても嫌なんですが(笑)こういった場合はどう計算すればいいのでしょうか？こういったときにどうすればいいか、どなたか、この、素人にお教えくださいませ。...

2012-04-26
成長率の方が割引率を上回ってしまえば、どんどん損をすると言う事イコールで無価値ですので、マイナスならこの計算式は最初から成り立ちません例えば毎月１０万の家賃収入があり、世の平均利回りが２％だとすると１２０万／０．０２＝６０００万６０００万の元金があれば金利２％で１２０万の収入があるというのと同じです成長率がもし２％だと、２％成長して当然と言う事ですので、１２０万の収入があって当然という事になり、この割引率では利益が出ません成長率が３％だったら、２％の割利引き率では『相対的に見て』損をしています相対的に見て、です...
解答、続きを読む

静岡県でキャッシュフローゲーム会に参加したいのですが、どこかおすすめはありますか？勧誘や変な人がいるような所は嫌ですので、安心してゲームが出来るところがいいです。よろしくお願いします。...

2012-04-26
こちらのサイトの運営者の方のゲーム会なら安心だと思いますよ。http://www.team-ideal.info/以前私はこの方のゲーム会に参加しましたが、勧誘などは一切されませんでした。...
解答、続きを読む

キャッシュフローという概念が最近注目されている理由はなんですか。以前は、あまり耳にしない言葉だったと思います。...

2012-04-25
黒字倒産が増えたこと。M&Aが増えたこと。金融ビックバンが起きたこと。実資金力が重要視されだしたこと。...
解答、続きを読む

ディスカウントキャッシュフロー法の初年度の割引率について教えてください。以前、コンサルタントが作成した会社買収のための価値評価資料を読んでいます。事業計画をもとに将来のフリーキャッシュフロー（単年度）を見積もり、それを一定の割引率で割り引いてＤＣＦを算出しているようです。そこで使われている割引率は「10.8%」です。これであれば初年度のＤＣＦは、その年度のＦＣＦを110.8%で割ったものになると思うのですが、実際には「105.26%」で割って算出されているのです。おそらく、これは「110.8%の平方根」ということだと思うのですが、どうして初年度のみこのような数値になるかお分かりになりますでしょうか？なお２年目以降のＤＣＦは、ｎ年目のＦＣＦを「105.26%＊（110.8%のｎ乗）」で割ることによって計算されていますので、初年度のみ変則的な処理になるようです。何しろ数年前のコンサルの資料で、もう契約も切れていて今更聞くわけにもいかず、よろしくお願いします。...

2012-04-25
年度の中間を基準に計算しているんじゃない。会計年度が４月から始まる会社なら１０月始めを基準として、そこから１年毎というように。...
解答、続きを読む

キャッシュフロー計算書の非資金損益項目キャッシュフロー計算書（間接法）で質問があります。無形固定資産の償却額（のれんの償却額など）は、非資金損益項目として扱うのでしょうか？...

2012-04-25
費用計上しても現金が動くわけではありませんのでそうなります。...
解答、続きを読む

減損損失の見積もり期間について「減損損失を認識するかどうかを判定するために割引前将来キャッシュ・フローを見積もる期間は、資産の経済的残存使用年数又は資産グループ中の主要な資産の経済的残存使用年数と２０年のいずれか短い方とする」とありますが、経済的残存使用年数と経済的耐用年数とこんがらがってしまい、いまいちわかりません。どう違うのでしょうか？よろしくお願いします。...

2012-04-22
通常は、経済的耐用年数から、キャッシュフローを見積もる時点までの使用年数を差し引いたものが、経済的残存使用年数になります。「固定資産の減損に係る会計基準の適用指針」第21項に、「資産又は資産グループ中の主要な資産の経済的残存使用年数が、当該資産の減価償却計算に用いられている税法耐用年数等に基づく残存耐用年数と著しい相違がある等の不合理と認められる事情のない限り、当該残存耐用年数を経済的残存使用年数とみなすことができる。」と定められています。...
解答、続きを読む

無料の不動産投資シュミレーターを探していますキャッシュフローで年間1000万円を得るには、どのような物件を購入すれば良いか判断できる、ツールをさがしております。イメージとしてはエクセルで入力していき、税金、利回りなどもすべて網羅したものが理想です。自己資金が○○円でどれくらい借り入れを起こさなければいけないかが知りたいです。（属性などはおいておいて）...

2012-04-18
本屋に行って、自分でするしかないかな。...
解答、続きを読む

スワップ取引というのがありますが。異なる通貨で元本と金利を交換するとは具体的にどうするんですか？将来のキャッシュフローというのも書いてありますが、キャッシュフローというのは企業の流動資金とは違う意味なのですか？http://www.ifinance.ne.jp/glossary/derivatives/der041.html...

2012-04-17
まず、キャッシュフローとは、そのままですが、「資金の流れ」ということです。スワップとは、まさしく、この「資金の流れ」を交換する取引です。例えば、A社が変動金利で借入をしているとします。このA社は、これから金利が騰がるだろうと考えると、今の内に固定金利にした方が有利になります。このような場合、A社は銀行などとスワップ取引をし、A社と銀行などが今後の「変動金利の資金の流れ」と「固定金利の資金の流れ」を交換するんです。これが、金利スワップです。また、同じ要領で、例えば今後の「米ドルの資金の流れ」と「日本円の資金の流れ」を交換するのが、通貨スワップです。具体的な通貨の交換方法ですが、将来に受け渡しをする日を予め決めて、銀行口座で入金や引き落としすることで、行います。...
解答、続きを読む

○非居住者による不動産投資に対する源泉徴収の際、経費は計上できるのでしょうか。また、確定申告等により、一部取り戻すことは可能なのでしょうか。○現在、サラリーマンですが、１Rマンションに投資しております。今後、海外転勤の可能性があり、その場合の税務関連を調べています。まず、私の理解は以下の通りです。○日本国内に居住している場合、課税関係としては、不動産収入－（管理費＋減価償却費＋ローン利息＋その他経費）×所得税率（給与所得を合算して計算）○海外転勤後は不動産収入（国内源泉所得）×20％が源泉徴収 →この場合、海外転勤後には、不動産投資によるキャッシュフローが僅少となってしまい、投資として意味がなくなってしまうことも想定されます。質問①海外転勤後の不動産収入に対し、管理費等も一切の経費は控除できないのでしょうか。（賃料を支払う（賃貸管理会社？）が徴収するのでしょうが、個人的な経費等の数字は把握できるわけもないでしょうが、ローン利息や管理費用等は事実としてあるため、どこまでを所得にするのかを知りたいのです。）質問②この源泉徴収は、あくまで源泉徴収であり、帰国後、確定申告等を行えば、取り戻せるのでしょうか。一年間で考えれば、例えば、不動産賃貸収入とすれば100万円程度であり、源泉徴収は20万円（控除なしとすれば）。それに対する費用（管理費＋減価償却費＋ローン利息）は50万円とすれば差し引き50万円に対する所得税（5％）2.5万円が年間の納税額と算出できるため、20万円－2.5万円＝17.5万円が還付されるというこなのでしょうか。海外転勤になった場合、税金面を考慮すれば、妙味のない投資になりかねないので、物件を売却することも考えております。素人の浅い知識で申し訳ありませんが、宜しくご回答いただければありがたいです。...

2012-04-15
まず不動産譲渡税の税率の把握されると良いでしょう。不動産を売却することを不動産用語で譲渡と言います。５年未満を短期譲渡とし税率39%になります。５年以上を長期譲渡とし税率29%ですが、それでも高いです。不動産仲介手数料は売買価格の3%+6 万です。経費は、仲介手数料と不動産の土地部分の価格程度と考えた方が良いでしょう。建物は減価償却しているので全額は無理です。私が新築で購入して、不動産ファンドになり買い戻しが2年後にありました。土地は区分所有で微々たる価値です。建物は購入額の5%でした。経費が少なく、売却益の39%で600万ぐらいの不動産譲渡税を払いました。その翌年は所得税が137万きたのですけど。不動産投資は、行きはヨイヨイ帰りは怖いんです。手放すより、多少の税金を払っても維持した方が特な場合もあります。...
解答、続きを読む

不動産賃貸を始めたばかりの新米大家です。お会いしてお話をうかがうことは可能でしょうか。不動産賃貸を始めたばかりの新米大家です。お会いしてお話をうかがうことは可能でしょうか。ヤフー知恵袋をこういう形で使うことが許されるのか分かりませんが、どうしても直接会ってお話をうかがいたいと思い、質問の形で連絡を差し上げる次第です。当方、東京在住の５２歳男性サラリーマンです。遠隔地の生まれ故郷に戸数１２戸の新築物件を持ち、賃貸経営を始めたばかりの新米大家です。さまざまな経緯から木造新築アパートを１棟目に選ぶことになり、賃貸経営を始めました。今のところほぼ満室を維持し、キャッシュフローは事業計画を若干下回るもののそれなりにプラスですが、抱えた債務額を冷静に思い起こせば、この先、長期にわたって安定的に経営できるのだろうかと不安になります。その一方で、できることならば、あと一つか二つは高収益物件を手に入れて、経済的自由を獲得し、小さいころからの夢である戦史研究に集中したいと考えています。（ちなみに、現在の職業に不満はないので、早期退職までは考えていません）賃貸経営を薦めるさまざまな書籍が出ており、もちろん何冊も読んではみましたが、どうしても「私はこの方法でうまくいった」ということが書いてあるだけで、普遍的とは思えません。なるほどと思うところはあっても、それ以上の質問はできませんし、隔靴搔痒の感はぬぐえません。知恵ノートを拝見すると、賃貸経営の経験も長く、きちんとしたご意見もお持ちのご様子です。ぜひ、直接お目にかかって、さまざまなお話をうかがいたいと思いますが、無理でしょうか。メールアドレスなどがあれば、直接連絡を差し上げるところですが、分からないため、質問の形にしました。こちらの連絡先をお教えすることはもちろん可能ですので、ご連絡をお待ちしたいと思います。よろしくお願いします。...

2012-04-14
ご指名でのご相談、ありがとうございます。知恵袋の主旨からしまして、残念ながらご希望にそって、お会いすることは出来ませんし、するべきではないでしょう。私は不動産業者でもなく、単なる一不動産オーナーで、投資経験が長いだけです。しかし、金融業界中心に数社を転職、独立し、人を教育する仕事・教材作成などもしておりますので知識は豊富です。そして短期的な判断や一方面から物事を見るのではなく、多方面から極力冷静になり見ようと思って行動しております。小職の投資経験等は知恵ノートをご覧いただいたと思いますのでご存知と思います。不動産に関しては失敗と成功を経験し、興味本位で始めたことから、経験から知識を得て、今は知識・金銭の資産に変えました。不動産以外にも、現物・信用・先物株式売買、外国株式投資、投資信託、外貨、なども行いましたので、総合的に資産運用をする手段、一年という短期スパンではなく一生涯と言う長期スパンで効率的運用を行っております。趣味の延長と言いつつ、不動産業界しか知らないプロよりは、幅広い総合的な知識を持ったセミプロの立場として、この知恵袋で情報提供をしております。今後も続けて生きたいと思います。ご相談については、面談しなくても、質問事項を少なくまとめて、数回に分けて行うことで、適切な回答を私を含め複数の知識人から収集することが可能です。貴殿から質問を受けた際には、分かる範囲でお答えさせていただきますので、ご指名ください。卓上の理論や業界人からの目ではなく、同じオーナー・入居者目線で回答させて頂きます。ただ、以前不動産のカテマスから嫌がらせを受けて、ここ２ヶ月ほど税金や保険に引越しをしており、３日ほど前から徐々に戻り始めた立場です。（内容は、小職の質問一覧を見ていただければ分かります。）このカテゴリーで目立つと不正投票の被害をあう立場の為、細々と参加することになることをご了承ください。最後ですが、市販の本は不動産投資を行っている業者が書いた本ばかりです。若しくは１Ｒや中古アパマン投資が中心です。貴殿の新築アパートとは条件が異なります。小職が保有する新築マンションは今月完成し、来月から入居が始まります。ちなみに１ＬＤＫ１２戸＋実家ですので、貴殿に似てます（笑）そう考えると、回答者としてお役に立てることもあると思います。今後とも宜しくお願い致します。（後ほど、もう一つの質問は熟読しておきます。）【補足への追記】非常に残念なのですが、上記に記入した不正投票が、昨日から復帰され、すでに30件の被害を受けました。不動産カテゴリー以外を含めすべてです。どうやら、引退しろと強要してきているようです。http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1479262229...
解答、続きを読む

キャッシュフローって何でしょうか？？...

2012-04-08
アパート経営で例えますと、総家賃収入から税金や経費、ローン返済などの支出を差し引いて手元に残る金額をキャッシュフローといいます。...
解答、続きを読む

FP3級の勉強を始めたのですが、キャッシュフロー表で使用する6つの係数である、終価係数現価係数年金終価係数減債基金係数資本回収係数年金現価係数をうまく理解・暗記することができません。助太刀願いますm(_ _)m...

2012-04-07
1級保持者です。たぶん、単なる終価や現価なら分かりやすいでしょうから、それ以外の係数を「積立運用」ペアと「取崩運用」ペアで分けて覚えておくといいと思いますよ。●終価：将来いくらになるか ←→ 現価：今いくら必要か●年金終価：積立運用での将来金額 ←→ 減債基金：積立運用での毎年の積立額●年金現価：取崩運用での現在金額 ←→ 資本回収：取崩運用での毎年の取崩額※積立運用…○年間年利△％で毎年◆◆円を複利運用で積み立て※取崩運用…元本を年利△％で複利運用しながら、毎年◆◆円を○年間取り崩しまた、「住宅ローンの毎年の返済額＝資本回収」と丸暗記しておきましょう。漢字のイメージから、ついつい減債基金を選びやすいですが、毎年のローン返済を受け取る銀行側の視点にたてば、分かりやすいかもしれないですね。「銀行から見た住宅ローン＝年金資産」で、「ローン返済で受け取るお金＝年金の受け取り」というイメージです。あとは、同じような問題を何度もやってみて、パターンをつかんでください。参考URL：http://fp3test.ninpou.jp/ で、「係数」での検索結果↓↓↓参考URL：http://www.google.co.jp/cse?cx=partner-pub-5143801086626861%3A1u0lgky5a3l&ie=Shift_JIS&q=%8CW%90%94&sa=%8C%9F%8D%F5&siteurl=fp3test.ninpou.jp%2F&ref=#gsc.tab=0&gsc.q=%E4%BF%82%E6%95%B0&gsc.page=1...
解答、続きを読む

«« 最初へ　 « 戻る | ページ: | 次へ »　最後へ »»